【中玻網(wǎng)】對房地產(chǎn)形勢的爭論，不應該再停留在情緒化層面上，將政策調整寓意為救市和土地財政復歸，而應該就事論事地回歸到經(jīng)濟資金的軌道上來(lái)。目前，如何讓房地產(chǎn)行業(yè)增速不至于過(guò)快下滑，緩解對經(jīng)濟資金的沖擊是管理層面臨的重要考驗。
　　
　　1-8月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入資金58975億元，同比名義增長(cháng)13.2%，增速比1-7月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度創(chuàng )今年新高，累計增速創(chuàng )2009年以來(lái)新低。其中，住宅投入資金40159億元，增長(cháng)12.4%，增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)；1-8月份，商品房銷(xiāo)售面積64987萬(wàn)平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份擴大0.7個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷(xiāo)售面積下降10%。
　　
　　有業(yè)內人士在對8月份數據的解讀中表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的累積效應進(jìn)一步顯現，對相關(guān)領(lǐng)域生產(chǎn)、投入資金和消費的影響加大。在生產(chǎn)和投入資金端，8月份，鋼材和水泥產(chǎn)量同比增速分別比上月回落1.3和0.5個(gè)百分點(diǎn)，平板玻璃產(chǎn)量下降3.8%，而上月為增長(cháng)1.8%；消費端的影響也很明顯，家用洗衣機產(chǎn)量同比下降7.5%，上月為增長(cháng)6.2%。彩色電視機產(chǎn)量增長(cháng)3.0%，比上月回落11.2個(gè)百分點(diǎn)，電冰箱產(chǎn)量下降4.0%。8月份，我國工業(yè)、電力、投入資金等經(jīng)濟指標增速一體回落和高層度預警，這在2008年以來(lái)是很少見(jiàn)的，規模以上工業(yè)增加值同比增長(cháng)6.9%，創(chuàng )近6年低點(diǎn)，1-8月固定資產(chǎn)投入資金同比增長(cháng)16.5%，創(chuàng )近14年低點(diǎn)，這些都與房地產(chǎn)市場(chǎng)的加速下滑有關(guān)。
　　
　　值得關(guān)注的是，托底經(jīng)濟的基建投入資金也出現一定減緩，8月增速僅為16.3%，相比上月回落5.4個(gè)百分點(diǎn)�；ㄍ度胭Y金下滑，一方面受到表外融入資金快速收縮的影響。8月份，信托貸款同比少增1724億，已連續13個(gè)月同比萎縮，委托貸款同比大幅少增1724億，顯示非標業(yè)務(wù)監管力度不減；另一方面，基建投入資金下滑受到財政收入下滑的影響。財政部13日發(fā)布的數據顯示，8月全國財政收入9109億元，今年以來(lái)月度收入初次低于萬(wàn)億元，同比增長(cháng)6.1%，增幅比7月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。
　　
　　基建投入資金增幅之所以放緩，一個(gè)重要原因就是國家穩增長(cháng)政策思路的調整。在《2014年二季度貨幣政策執行報告》中，透露出了國家在“穩增長(cháng)”政策上將堅持“脫而不舉”的思路，即在宏觀(guān)經(jīng)濟不打破“底線(xiàn)”的情況下，為了降低相關(guān)部門(mén)債務(wù)、降低融入資金成本和提高投入資金效率，通過(guò)樓市去行政干預、滿(mǎn)足多層次市場(chǎng)需求、降低合理住房需求的貸款成本等政策，對沖上半年以基建為主的“穩增長(cháng)”力度不加大，甚至減弱。
　　
　　但是，我們看到，從6月底以來(lái)，盡管地方相關(guān)部門(mén)放松限購政策，并糾偏商業(yè)銀行緊縮房貸的政策，除一線(xiàn)城市外，限購已經(jīng)基本退出。而7月和8月也是今年以來(lái)樓市較穩定的兩個(gè)月，開(kāi)發(fā)商積較“以?xún)r(jià)換量”，主要城市的樓市連續兩個(gè)月回升，而房?jì)r(jià)卻平穩回落，樓市整體呈現出弱勢企穩的良好跡象。但是，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮的態(tài)勢并沒(méi)有緩解，投入資金和銷(xiāo)售等重要指標反而有進(jìn)一步加速下滑的趨勢。9月上半月，主要城市的樓市成交繼續回落，盡管第三周(9月15-21日)成交量有所回升，但庫存依舊在攀升，“金九”成分褪色。
　　
　　在緊縮政策逐步放松的情況下，樓市之所以下滑加速，一方面與高庫存有關(guān)，截至8月底，一二三線(xiàn)城市庫存同比增長(cháng)分別為31.2%、21.1%和22.8%，主要城市的消化周期普遍在20個(gè)月左右，一線(xiàn)城市的消化周期大多在15個(gè)月以上；另一方面，受制于存款搬家、資金來(lái)源短期化、成本高企，商業(yè)銀行在個(gè)人住房按揭貸款上的支持力度有限。很多銀行首套住房貸款仍舊堅持利率上浮5-10%的政策，部分銀行雖然給予首套房貸款基準利率，但往往附加一些購買(mǎi)打理資金、保險產(chǎn)品的條件，實(shí)際個(gè)人房貸的成本依舊居高不下，制約了“去庫存”的效果。
　　
　　當前，我國樓市下滑具有非常明顯的投入資金和消費衰退效應，其對全社會(huì )生產(chǎn)、投入資金和消費緊縮的效應超出預期。因此，未來(lái)一段時(shí)間，樓市政策有必要繼續堅持去行政化、滿(mǎn)足多層次住房需求、向降低合理住房需求的貸款成本等方向努力。
　　
　　當前限購政策已不符合市場(chǎng)化大方向，不利于合理需求的滿(mǎn)足。出于盤(pán)活存量和用好增量的考慮，限制投入資金炒作的限貸政策還要堅持，但需要調整執行的內容。近期，傳聞四大銀行將調整住房貸款政策，筆者認為，不管從滿(mǎn)足合理住房需求、構建多層次住房市場(chǎng)體系的角度看，還是從消化庫存、做實(shí)需求的角度看，對首套房在貸款利率和首付成數上保持非常大限度的優(yōu)惠，并保持政策穩定性、長(cháng)期性都是必要的，特別是在政策性住房銀行缺失的情況下。
　　
　　今年以來(lái)，由于在銀行間短期市場(chǎng)不斷增加投放，近兩個(gè)月連續兩次下調正回購利率，再加上定向寬松政策的實(shí)施，銀行資金短缺和成本高的局面大為緩解，調整首套房貸認定標準在清理之中。另外，隨著(zhù)棚戶(hù)區改造和保障房建設加速，下半年“穩增長(cháng)”政策略微偏向樓市，對樓市實(shí)施定向寬松的貨幣政策是必要的，而定向就應該著(zhù)重在對首套房的支持上。特別是過(guò)去10多年來(lái)，房?jì)r(jià)快速上漲，各大城市老百姓購房一般堅持“先買(mǎi)房、后換房”、“先買(mǎi)小房、后買(mǎi)大房”的階梯消費路徑，改善性需求亟待得到滿(mǎn)足。