【中玻網(wǎng)】穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，并保證民生不受負面侵害乃當務(wù)之急。從今年的改變進(jìn)程來(lái)看，稅收制度的改變對地方土地財政的影響，新型城鎮化方向的轉變，還有住房需求在絕大多數城市的悄然變化以及除房地產(chǎn)外其他行業(yè)投入資金收益率的逐步上升，都會(huì )影響未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢。
　　
　　震動(dòng)中引發(fā)關(guān)注。
　　
　　毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為調結構、穩增長(cháng)階段中較受熱議的行業(yè)，并不是因為其浮動(dòng)范圍大，根本在于它和日常生活息息相關(guān)。
　　
　　限購放松
　　
　　此輪房地產(chǎn)調整引來(lái)的靠前輪政策變動(dòng)就是取消限購。從目前的情況來(lái)看，承諾限購的絕大多數城市已紛紛取消該項政策，只有北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市及三亞（樓盤(pán)）仍舊執行著(zhù)當初限購的“承諾”。不過(guò)外界普遍認為，廣州（樓盤(pán)）有可能在今年年底“繳槍”，成為一線(xiàn)城市中“開(kāi)閘”首例。
　　
　　無(wú)論此推論是否成立，大家似乎更加關(guān)心北京（樓盤(pán)）“限購”的變動(dòng)。此前北京市市長(cháng)王安順就曾表示，針對住房成交量的下滑態(tài)勢，要冷靜觀(guān)察，不能因此進(jìn)行干預，不輕易出臺新的房地產(chǎn)政策，甚至采取放松限購等措施。日前，北京市住建委相關(guān)負責人也發(fā)布聲明，北京作為特大型城市，從首都功能定位和人口資源環(huán)境可持續發(fā)展的需要出發(fā)，房地產(chǎn)限購政策現階段仍將繼續執行，不會(huì )退出。就在國慶前，北京市副市長(cháng)陳剛又再次重申，對于商品房市場(chǎng)堅持住房市場(chǎng)化的基本方向，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，加大稅收、信貸調控力度，實(shí)行嚴格的限購政策。
　　
　　上海（樓盤(pán)）易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)認為，如果北京真的出現限購的松綁，那么意義非常重大，這或標志2010年樓市收緊政策的終結，也反映了樓市市場(chǎng)化機制正在逐漸建立。這對于購房者、房企甚至地方相關(guān)部門(mén)的市場(chǎng)預期和預判都會(huì )有顯著(zhù)的影響。
　　
　　即便如此，在上半年各地紛紛調整限購政策的背景之下，“金九”并沒(méi)有像過(guò)往幾年如期而至。數據顯示，9月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10672元/平方米，環(huán)比上月下跌0.92%，連續第5個(gè)月下跌，跌幅擴大0.33個(gè)百分點(diǎn)。
　　
　　限貸調整
　　
　　相對于幾大城市不放松限購政策，限貸則出現了全國性的調整。9月30日，大銀行和銀監會(huì )發(fā)文對銀行貸款情況下的首套房認定作出調整�？梢哉f(shuō)，在限貸逐步放松的同時(shí)，購房者的意愿也出現低位反彈跡象。本月9日，交通銀行發(fā)布的《不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)趨勢與財富配置》報告指出，受剛需家庭未來(lái)入市意愿增強的影響，家庭預期不動(dòng)產(chǎn)投入資金意愿在連續12個(gè)月下滑后，止跌回升，這是今年以來(lái)該指數初次小幅回升。
　　
　　目前招行和建行以及中行都確定開(kāi)始實(shí)行新政。但也有人認為，商業(yè)銀行有其自身經(jīng)營(yíng)考量，七折優(yōu)惠利率屬于政策性指導，“具體由銀行業(yè)資金機構根據風(fēng)險情況自主確定”，嚴躍進(jìn)分析，具體如何執行、怎樣落實(shí)，還得看銀行自身怎樣去推，有哪些施行標準。
　　
　　據較新數據顯示，國慶長(cháng)假之后，北京各銀行的房貸利率沒(méi)有受大銀行新政的影響，利率水平基本與上月持平，但興業(yè)銀行首套房利率由基準利率的1.05倍下調至九點(diǎn)五折，降幅明顯。
　　
　　嚴躍進(jìn)表示：“對于北京這樣的一線(xiàn)城市，放松信貸條件，對于改善型需求購房者的利好面是非常大的。此類(lèi)城市很多婚房交易是在2010至2013年期間，戶(hù)型相對較小。但到了2014年，此類(lèi)購房者整個(gè)購買(mǎi)力在增強，而且隨著(zhù)子女出生等新變化，換購新住房的需求會(huì )逐漸釋放。所以從短期看，此類(lèi)限貸政策松綁，對于此類(lèi)群體的購房成本降低是一個(gè)利好。”對于稅費的減少，嚴躍進(jìn)認為這主要是利好一些大戶(hù)型住房庫存的消化。但是，對于剛需購房者，真實(shí)關(guān)心的還應該是房?jì)r(jià)和按揭貸款利率，所以不會(huì )起到太大作用。
　　
　　行業(yè)風(fēng)險
　　
　　不久前，海通經(jīng)濟權益憑證發(fā)布了上市房企從去年7月之后一年的股權融入資金和發(fā)債融入資金能力，數據顯示，該指標在去年八九月份為較高點(diǎn)，自11月開(kāi)始，連月下跌。同時(shí)，今年1至8月房地產(chǎn)行業(yè)到位資金的增幅只有3%，開(kāi)發(fā)商現金流受到限制，而海通經(jīng)濟權益憑證方面也把整體情況總結為“行業(yè)面臨調控風(fēng)險”。
　　
　　除了自身風(fēng)險之外，房地產(chǎn)市場(chǎng)給銀行帶來(lái)的直接和傳導風(fēng)險也備受關(guān)注。不可否認的是，在前幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中，銀行貸款對整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈影響頗深。如果房?jì)r(jià)大幅縮水，將導致銀行表內外業(yè)務(wù)的收益嚴重受損，資金風(fēng)險不容小覷。
　　
　　另外我們也注意到，受房地產(chǎn)低迷的影響，今年上半年其他領(lǐng)域的實(shí)體經(jīng)濟也受到拖累。水泥、鋼材、玻璃、機械以及下游的家裝、家具等行業(yè)都受到實(shí)質(zhì)性的影響。
　　
　　基于此，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，并保證民生不受負面侵害乃當務(wù)之急。從今年的改變進(jìn)程來(lái)看，稅收制度的改變對地方土地財政的影響，新型城鎮化方向的轉變，還有住房需求在絕大多數城市的悄然變化以及除房地產(chǎn)外其他行業(yè)投入資金收益率的逐步上升，都會(huì )影響未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢。“也許可以將行業(yè)積聚的風(fēng)險慢慢化解開(kāi)。”嚴躍進(jìn)說(shuō)道。