去年我們看到，國內房產(chǎn)投入資金下降大約9個(gè)多點(diǎn)。上游有鋼鐵、水泥、玻璃、機械生產(chǎn)，下游有建材、家裝、家電等，都受到影響。陶瓷行業(yè)去年靠前次出現虧損，好幾個(gè)行業(yè)去年出現虧損，過(guò)去都是上升的。這對中國經(jīng)濟影響是巨大的。去年經(jīng)濟下滑速度挺快，今年中點(diǎn)相關(guān)部門(mén)出臺了一些措施，很多人說(shuō)為了救房地產(chǎn)，我個(gè)人覺(jué)得不是，可能是為了要穩定經(jīng)濟。
　　
　　目前的房地產(chǎn)政策，還是處于緊縮狀態(tài)和正常狀態(tài)之間的調整過(guò)程。這次政策調整可能對市場(chǎng)有一些影響，但是影響沒(méi)有預期中那么大。所以估計還會(huì )有以國務(wù)院名義出臺的相關(guān)政策，否則今年沒(méi)政策出臺，估計投入資金增速會(huì )降到5%左右。

　　記者：我們了解到房地產(chǎn)調控有一個(gè)思路，靠前階段穩定住房消費，第二階段調整供應結構。第三階段如果政策效果達不到，可能還會(huì )出臺進(jìn)一步強化措施。你怎么看現在這些政策的效果？
　　
　　任志強：在整個(gè)中國GDP的分類(lèi)中，投入資金還是占主要地位的。美國可能消費占到GDP70%，我們現在消費占不到50%，個(gè)人消費大概只有30%，這個(gè)比重是非常低的。出口已經(jīng)變成基本打平或負增長(cháng)。投入資金中，房地產(chǎn)大概占到25%左右。從歷史上來(lái)看，房地產(chǎn)從來(lái)在各個(gè)國家都是支柱產(chǎn)業(yè)。
　　
　　比如在美國，房地產(chǎn)仍然占主要地位。美國的城鎮化率已經(jīng)達到90%多，但它有舊城改造，居民居住面積不斷擴大，還有大量升級置業(yè)需求。上個(gè)世紀90年代，美國戶(hù)均房屋面積大概90平方米，但到了2010年戶(hù)均250平方米，翻了一倍多。我們現在戶(hù)均面積大概只有70平方米，擁有100平方米以上房子的居民不超過(guò)20%。是不是我們擁有原來(lái)的那些小房就不改造了？總理講話(huà)里，特別講到改善性需求。
　　
　　這一輪政策要點(diǎn)，是把二套房首付問(wèn)題和貸款問(wèn)題解決得更好一點(diǎn)，就是因為是從小房子向大房子搬家的過(guò)程。我們過(guò)去提剛需，解決的是房子從沒(méi)有到有的問(wèn)題，現在要解決的是升級，從有到好。下一步可能是從好變成華麗，這是不斷發(fā)展的過(guò)程。
　　
　　對美國來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)有物業(yè)稅。很多國家也用物業(yè)稅來(lái)支撐地方財政收入，所以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)非常重要。中國要建立長(cháng)期的法律關(guān)系，用于保證長(cháng)效機制，和可預期的環(huán)境。從目前來(lái)看，我們缺的恰恰是通過(guò)人大立法來(lái)解決穩定預期，總是用行政調來(lái)調去，不是一個(gè)好的趨勢。
　　
　　記者：你剛才提到市場(chǎng)可能會(huì )有一些分化。三四線(xiàn)市場(chǎng)，它的財政支撐，對賣(mài)地的依賴(lài)更大。但是這些市場(chǎng)，特別是這種庫存過(guò)多的市場(chǎng)，你怎么看？
　　
　　任志強：你憑什么說(shuō)庫存過(guò)多？你說(shuō)哪個(gè)市場(chǎng)庫存多？
　　
　　記者：三四線(xiàn)城市。
　　
　　任志強：我不覺(jué)得是三四線(xiàn)城市。從去年來(lái)說(shuō)，東部地區地產(chǎn)銷(xiāo)售下降15%，而中部和西部地區基本上沒(méi)出現銷(xiāo)售下降。中部和西部地區比東部地區三四線(xiàn)城市更多，沒(méi)有一線(xiàn)城市。三四線(xiàn)城市有些確實(shí)供應過(guò)大，大概能數出10個(gè)到14個(gè)城市，主要可能還是人口遷移造成的。就當地人口計算的話(huà)，可能沒(méi)有那么大數量。毛病在于什么呢？
　　
　　每個(gè)地方相關(guān)部門(mén)都希望自己城鎮化率較高，希望自己的城鎮化率能替代別人的城鎮化率�，F在國內大概7億人口在城市，但按照各個(gè)地方城市的規劃，累積起來(lái)總的城鎮化率需求，大概有16億人在城市。有一些城市一定是規劃失誤，很多庫存，人口不到那兒去，它就會(huì )爛掉，是死庫存。
　　
　　產(chǎn)業(yè)和城鎮化一定是并行的。有些地方相關(guān)部門(mén)只想城鎮化，卻沒(méi)有想到產(chǎn)業(yè)支撐。所以它的人口轉移到別的地區，這個(gè)地區空了，另一個(gè)地區可能供不應求。所以，不能用個(gè)人感覺(jué)去評判三四線(xiàn)城市都存在著(zhù)危機，實(shí)際是區域差別巨大，有些二線(xiàn)城市問(wèn)題也很多。哈爾濱、沈陽(yáng)等城市，都存在一些問(wèn)題，可能比部分三四線(xiàn)城市問(wèn)題還嚴重。
　　
　　記者：較近房地產(chǎn)企業(yè)轉型，跟國有企業(yè)混改又碰到一起了。我們一線(xiàn)調研中，感覺(jué)也有國有企業(yè)的房企，在嘗試做混改。但有一部分，尤其是央企，他也挺擔心的，可能涉及到母公司，或者激勵平衡問(wèn)題，你怎么看這個(gè)問(wèn)題？
　　
　　任志強：在全國統計中，房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很大，但央企你能數出多少個(gè)來(lái)？還是以民營(yíng)企業(yè)為主。為什么我們投入資金會(huì )掉下來(lái)，就是因為民間投入資金占主要，國有投入資金占少數。所以很明顯的，民間投入資金掉下來(lái)之后，國有投入資金再想拉拉不動(dòng)了。改到哪兒去呢？要不然就退出，要不然就兼并，國有企業(yè)兼并重組是非常正常的。做不到就是因為有央企。從現在來(lái)看，私營(yíng)企業(yè)的經(jīng)濟增長(cháng)效率，比央企和國有企業(yè)的經(jīng)濟增長(cháng)效率要高30%。如果我們把現有的占國有資源巨大比重的這些資產(chǎn)，變成民營(yíng)資產(chǎn)，就是現在的經(jīng)濟增長(cháng)至少提高30%。那是好事兒，毛病就在于沒(méi)有拿出一個(gè)好的辦法。國有企業(yè)再改變是早晚的事兒。