【中玻網(wǎng)】承載“衣食住行”四大需求之一的房地產(chǎn)業(yè)，作為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢值得要點(diǎn)關(guān)注。綜合地看，短期內樓市成交量上行態(tài)勢已可以確定，一線(xiàn)城市價(jià)位上升已較明顯，但也不會(huì )出現過(guò)熱。預計下半年相關(guān)寬松發(fā)生反應政策仍將繼續，在許多城市樓市出現量?jì)r(jià)齊升的銷(xiāo)售拐點(diǎn)后，成交價(jià)位也將企穩或回升。不排除局部區域、某些企業(yè)還將經(jīng)歷一段下行過(guò)程，但總體而言我國樓市已度過(guò)了過(guò)去兩年較艱難時(shí)期，今后一段時(shí)期特別值得關(guān)注的是市場(chǎng)分化。
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)步入市場(chǎng)分化
　　
　　從長(cháng)期來(lái)看，中國總體而言的城鎮化過(guò)程還要較高速地發(fā)展幾十年。從現在真實(shí)城鎮化率在40%左右的水平看，按全部經(jīng)驗要一直走到70%左右的高位才能轉而進(jìn)入低平發(fā)展階段。城鎮化的持續增長(cháng)可能要維持三十年左右，其后就已非常接近2050年偉大民族復興的歷史時(shí)點(diǎn)。房地產(chǎn)會(huì )隨著(zhù)中國各中心區、建成區的擴大，配合接納陸陸續續4億左右的社會(huì )成員從農村走向城市定居，必然會(huì )形成整個(gè)國民經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、升級、優(yōu)化之中的支柱。這個(gè)客觀(guān)趨勢是非常清楚的。
　　
　　從今年走勢來(lái)看，在前期我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調整、分化階段后，又逢我國穩增長(cháng)壓力加大，政策的取向是通過(guò)多種手段促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。在中點(diǎn)相關(guān)部門(mén)層面，國務(wù)院相關(guān)部門(mén)工作報告中初次提出要“支持改善性住房需求”，大銀行、銀監會(huì )、住建部、國土部、財政部五部委先后出臺政策“組合拳”。國土部從供應端控制，地方相關(guān)部門(mén)需因地制宜，有保有壓；其次是大銀行從需求端調整，下調了二套房的首付比例。財政部從交易環(huán)節入手，調整個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅免征年限從5年改為2年。4月中旬，大銀行宣布再次降準1個(gè)百分點(diǎn)，為“3·30新政”落地送來(lái)及時(shí)雨。2015年6月28日，大銀行決定下調資金機構金額貸款和存款基準利率同時(shí)降準。這無(wú)疑給樓市又打了一針強心劑。
　　
　　綜合地看，短期內樓市成交量上行態(tài)勢已可以確定，一線(xiàn)城市價(jià)位上升已較明顯，但也不會(huì )出現過(guò)熱。預計下半年相關(guān)寬松發(fā)生反應政策仍將繼續，在許多城市樓市出現量?jì)r(jià)齊升的銷(xiāo)售拐點(diǎn)后，成交價(jià)位也將企穩或回升。不排除局部區域，某些企業(yè)還將經(jīng)歷一段下行過(guò)程，但總體而言我國樓市已度過(guò)了過(guò)去兩年較艱難時(shí)期，今后一段時(shí)期特別值得關(guān)注的是市場(chǎng)分化的表現。
　　
　　一是業(yè)態(tài)走勢的分化，即住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)走勢將會(huì )出現不同。從物業(yè)形態(tài)看，商品住宅已經(jīng)進(jìn)入貨品十年，處于穩定增長(cháng)期，一線(xiàn)城市及要點(diǎn)二線(xiàn)城市仍有一定的發(fā)展空間。商業(yè)地產(chǎn)則逐步趨于飽和狀態(tài)，受電子商務(wù)沖擊明顯，但一些龍頭房企涉足的商業(yè)樓宇仍值得關(guān)注。辦公地產(chǎn)方面，一線(xiàn)城市辦公市場(chǎng)仍存發(fā)展空間，但二、三線(xiàn)城市辦公市場(chǎng)則特別需要具體分析因地制宜。
　　
　　二是區域的分化，包括不同區域城市的走勢分化和城市內部不同城區、地段的分化。隨著(zhù)城鎮化進(jìn)程的繼續，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)仍然會(huì )強勁發(fā)展，而許多中小城市隨著(zhù)人口向大城市的流動(dòng)，房地產(chǎn)需求將面臨嚴峻挑戰。大城市中的核心商業(yè)區和住宅區，房地產(chǎn)也將進(jìn)一步發(fā)展，而遠郊區則會(huì )呈現不同的冷熱。2015年下半年預計，二線(xiàn)城市市場(chǎng)表現分化有可能進(jìn)一步加劇，合肥（樓盤(pán)）、武漢（樓盤(pán)）、鄭州（樓盤(pán)）、南京（樓盤(pán)）等城市可能仍保持大體平衡，但大連（樓盤(pán)）、寧波（樓盤(pán)）、沈陽(yáng)、長(cháng)春（樓盤(pán)）及西安（樓盤(pán)）等城市庫存壓力非常大，市場(chǎng)成交不容樂(lè )觀(guān)。三四線(xiàn)城市整體庫存高企，以?xún)r(jià)換量仍很可能成為主旋律。
　　
　　三是融入資金模式的分化。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)競爭的升級，融入資金模式也從原來(lái)銀行信貸、上市融入資金為主，轉向信貸、股份公司憑證市場(chǎng)、REITs、股權和群體籌資代表的互聯(lián)網(wǎng)資金等多層次的融入資金體系，服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的資金產(chǎn)品將帶來(lái)多樣化發(fā)展機會(huì )。房地產(chǎn)行業(yè)“拿地+開(kāi)發(fā)+銷(xiāo)售”的開(kāi)發(fā)模式，將逐漸轉向以客戶(hù)端為主要，來(lái)帶領(lǐng)房地產(chǎn)商業(yè)模式的改變。
　　
　　四是市場(chǎng)供給與相關(guān)部門(mén)保障的分化。中國住宅的商品化和保障機制的完善成型，是面向低收入等級、中產(chǎn)等級和富裕等級都形成相應的房產(chǎn)供給機制。我國保障房、商品房的“雙軌統籌”已有清晰框架。面對一方面商品房高庫存，一方面保障房融入資金難的現狀，可積較考慮“商品房轉安置房”的運作模式，房企能消化部分庫存、緩解壓力，住房保障對象也能更早住進(jìn)保障房，盤(pán)活部分現有存量。
　　
　　做好房地產(chǎn)業(yè)政策調整
　　
　　靠前，按照中點(diǎn)經(jīng)濟工作會(huì )議以來(lái)非常明確的財政政策加力增效方針，積較的財政政策的力度要保持總體來(lái)說(shuō)符合現階段要求的擴張特征，如果下行壓力加重的話(huà)，不排除適當地使財政政策力度也上升。今年的赤字率在表面形式上算賬是2.3%；實(shí)際算賬的水平把中點(diǎn)預算穩定調節設立資金的出出進(jìn)進(jìn)等因素算在一起，是2.7%左右，但還是在安全區內。有必要的話(huà)，運行中適當增加財政政策的力度，應是一個(gè)備選方案。
　　
　　第二，對于相關(guān)部門(mén)必須全力做好的棚戶(hù)區改造和對保障房建設的支持，財政方面要更好發(fā)揮支撐和結構優(yōu)化導向作用。這里面有一些具體機制，中點(diǎn)已經(jīng)給出了值得肯定的、比過(guò)去清晰的指導。比如保障房建設要從棚戶(hù)改造切入，使較困難的棚戶(hù)區居民可以盡快改善住房條件。原來(lái)十幾種保障房的名目現在可以主要歸為兩種類(lèi)型：靠前是把廉租房和公租房合在一起（既然界限實(shí)際分不清楚，就合在一起規范處理），第二是發(fā)展共有產(chǎn)權房。形式上有產(chǎn)權不是租房，但買(mǎi)了共有產(chǎn)權房并不能隨行就市去售出，但在封殺套利空間的同時(shí)，又能很好滿(mǎn)足一大批低中收入等級現實(shí)的和心理的需要。同時(shí)，注重“補人頭”政策，在本地有房源的情況下，相關(guān)部門(mén)應優(yōu)選以財政資金“補人頭”租房解決保障房供給問(wèn)題，沒(méi)有必要再去建新的保障性住房。
　　
　　第三，應該積較做好房地產(chǎn)稅的“立法先行”工作。今年“兩會(huì )”上預算報告里明確表示了對于房地產(chǎn)稅這個(gè)改變事項“配合立法”的基本態(tài)度。十八屆三中全會(huì )要求加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改變，本來(lái)按照邏輯應該盡快看到怎樣對房地產(chǎn)稅正式啟動(dòng)其人大立法程序，但因為房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然在調整分化過(guò)程中，需要有關(guān)部門(mén)有意把這個(gè)過(guò)程再觀(guān)察一下。所以，配合立法工作應是有關(guān)部門(mén)在原來(lái)思路上繼續形成設計框架，同時(shí)掌握節奏，下半年市場(chǎng)企穩更為明朗化后，還是必然對接到房地產(chǎn)稅進(jìn)入加快立法過(guò)程。從時(shí)間表上看，按照中點(diǎn)要求，應該較晚于2017年“兩會(huì )”上能夠審批房地產(chǎn)稅的法律文本，人大通過(guò)后就不是簡(jiǎn)單擴大改變試點(diǎn)范圍的問(wèn)題，而是按照法律執行的問(wèn)題。房地產(chǎn)稅改變方面，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的啟動(dòng)已經(jīng)進(jìn)行了很好的鋪墊。一旦實(shí)施，將成為中長(cháng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要制度建設配套因素。