【中玻網(wǎng)】近段時(shí)間，全部資金環(huán)境出現動(dòng)蕩，股市、匯市以及商品市場(chǎng)三大市場(chǎng)均出現明顯下跌，但中國樓市則基本平穩運行。在此背景之下，分析一下主要地區經(jīng)濟、資金與樓市的相互作用及表現，頗有意義。
　　
　　從大部分國家資金危機或經(jīng)濟危機的歷史規律來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)多屬被動(dòng)性變化，滯后性發(fā)生危機。比如，1929年的全部經(jīng)濟危機，由股災開(kāi)始，較后波及樓市；2010年的歐債危機，較后也使“歐豬五國”房?jì)r(jià)大跌。
　　
　　惟一禍起樓市的一次大型危機，是2008年全部資金危機。其根源是2001~2006年美國房?jì)r(jià)持續上漲過(guò)程中，次貸與次級債越發(fā)越多，門(mén)檻越來(lái)越低，較終失控。2006年下半年至2007年房?jì)r(jià)下跌后，波及大量與次貸和次級債的資金機構，爆發(fā)次貸危機，較終于2008年升級為全部資金危機。
　　
　　美國房?jì)r(jià)自2007至2011年連跌5年，總計下跌三成多。2012年初開(kāi)始復蘇，持續上漲至今，但仍未超過(guò)2006年高點(diǎn)。近幾年美國經(jīng)濟轉強，房產(chǎn)成交與新房建設發(fā)揮了重要作用。
　　
　　上輪歐盟房?jì)r(jià)于2008年上半年見(jiàn)頂，滯后于美國一年多。2010年歐債危機爆發(fā)后，房?jì)r(jià)加速下跌，直至2014年房?jì)r(jià)才開(kāi)始上漲，但距2008年高點(diǎn)仍有差距。
　　
　　不過(guò)，歐債危機后，英國受影響小，且英國一直沒(méi)加入歐元區，也沒(méi)受希臘等國拖累，房?jì)r(jià)只是小幅下跌，然后繼續上漲，2013年下半年后屢創(chuàng )歷史新高，在歐洲表現較強勢。2014年以來(lái)，歐盟經(jīng)濟趨于復蘇。
　　
　　1990年股市泡沫破滅、1991年樓市崩盤(pán)后，日本經(jīng)濟和樓市同步下跌，持續低迷很多年，近幾年存在波動(dòng)，總體看仍較弱。安倍上臺后，實(shí)行超級寬松的貨幣政策，也未能使樓市和經(jīng)濟整體走強。
　　
　　值得關(guān)注的是，日本房?jì)r(jià)長(cháng)期低迷，導致人們購房需求小，而且租房需求大，部分都市圈住宅租金收益率居然高達6%~8%，而中國當前只是2%~3%。另外，日元對金額持續貶值，去年來(lái)發(fā)生反應了部分中國人去日本購房需求。對于風(fēng)險厭惡型投入資金者，東京房產(chǎn)可以考慮。
　　
　　近年來(lái)，大部分國家較牛樓市當屬澳大利亞。過(guò)去十年，澳大利亞房?jì)r(jià)持續上漲，即便是2008年全部資金危機期間，也沒(méi)怎么跌，近3年則快速上漲，屢創(chuàng )歷史新高。尤其是華人購房需求及中企購地開(kāi)發(fā)需求，持續釋放。其中，悉尼房?jì)r(jià)表現較為搶眼。于是，相關(guān)部門(mén)采取限制措施，想要舒緩境外投入資金需求。
　　
　　但近年虛擬商品價(jià)格大跌，這對資源出口占比非常大的澳大利亞經(jīng)濟造成影響。因此，面對樓市繁榮，相關(guān)部門(mén)在舒緩樓市需求方面，頗為糾結。
　　
　　新興經(jīng)濟體近年的表現有點(diǎn)老態(tài)龍鐘。全部資源價(jià)格下跌和資本回流美國，導致部分國家收入大減或匯率紊亂。巴西和俄羅斯經(jīng)濟已經(jīng)出現負增長(cháng)，南非、土耳其、哈薩克斯坦、部分東南亞國家以及多數拉美國家經(jīng)濟都處于降速或低迷狀態(tài)。這些國家中的大多數，房地產(chǎn)市場(chǎng)皆乏善可陳。
　　
　　中國樓市處在告別“黃金十年”、進(jìn)入“貨品時(shí)代”的過(guò)渡期。今年上半年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入資金增幅持續下滑，雖然一、二線(xiàn)城市出現復蘇跡象，但大多數三、四線(xiàn)城市依然偏弱，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入資金增速仍未企穩。
　　
　　宏觀(guān)經(jīng)濟與房地產(chǎn)走勢基本同步，房地產(chǎn)是經(jīng)濟的重要組成部分，二者相互影響。在此背景下，一個(gè)較重要的變量——貨幣政策和流動(dòng)性，雖然對樓市的影響非常大，但不至于直接導致樓市危機。
　　
　　當前，美歐經(jīng)濟開(kāi)始復蘇，但仍處低息環(huán)境，未來(lái)一年樓市出現大跌的可能性很小。新興經(jīng)濟體的樓市恐難以大幅改善。
　　
　　中國經(jīng)濟雖仍面臨一定下行壓力，但增速仍位居大部分國家前列。加之中國有能力穩定金額匯率，因此不會(huì )引發(fā)大規模資本外流，這有利于穩定樓市。另外，在當前宏觀(guān)經(jīng)濟背景下，多數城市樓市也難以支撐房?jì)r(jià)的上漲。
　　
　�。ㄗ髡邽樯虾＃潜P(pán)）易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)）