【中玻網(wǎng)】高等樓盤(pán)“爛尾”、到期遲遲無(wú)法交房、房?jì)r(jià)大幅打折、看房多出手少……近段時(shí)間，在房地產(chǎn)市場(chǎng)本應火熱的“金九銀十”之下，一些城市樓市卻出現了熱中藏冷的現象，特別是一些三四線(xiàn)市場(chǎng)泡沫跡象愈發(fā)明顯。市場(chǎng)研究機構認為，當前樓市分化仍然明顯，中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍暗藏風(fēng)險，將有大量中小開(kāi)發(fā)商被淘汰出局。在當前的樓市環(huán)境之下，房地產(chǎn)行業(yè)是否真的迎來(lái)高等倒閉潮？
　　
　　延期交房資金斷裂中小房企面臨困境
　　
　　“小區承諾的交房日期一再延期，公布的賠償方案無(wú)法兌現。”近日，光谷寶業(yè)麗都多名業(yè)主在各大網(wǎng)站發(fā)布求助信稱(chēng)，該小區合同約定交房時(shí)間為今年6月30日前，但開(kāi)發(fā)商無(wú)法按照合同約定提供“竣工驗收備案證明書(shū)”，500多戶(hù)業(yè)主目前進(jìn)退兩難。隨后，武漢東湖高新區相關(guān)部門(mén)協(xié)商，開(kāi)發(fā)商湖北寶業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與業(yè)主代表進(jìn)行了溝通，商討賠償事宜。
　　
　　同樣的事件并不罕見(jiàn)。去年底，武漢市東西湖區一樓盤(pán)延期數月未能交付，數百業(yè)主在樓盤(pán)內搭帳篷抗議維權。業(yè)內人士表示，延期交房主要是因為樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商資金短缺。記者當時(shí)在樓盤(pán)現場(chǎng)看到，小區并未完全竣工，綠化工程還未開(kāi)始，幾棟高層建筑十分安靜，外觀(guān)上看并沒(méi)有房屋裝修、施工的景象。
　　
　　更早之前的湖北襄陽(yáng)一高等樓盤(pán)“崩盤(pán)”的傳聞在當地引起不少風(fēng)波。當時(shí)，記者來(lái)到襄陽(yáng)實(shí)地探訪(fǎng)傳說(shuō)中“崩盤(pán)”項目，這里樓房售賣(mài)部大門(mén)緊鎖，沒(méi)有人，就連保安、建筑工人也未見(jiàn)到，多棟高樓已經(jīng)建成，小區的綠化、道路建設、外墻裝飾工程沒(méi)有完工，不少升降機仍停在半空中。
　　
　　這一項目總投入資金約3.6億，占地4萬(wàn)多平方米，規劃建筑面積超過(guò)13萬(wàn)平方米，共11幢，定位為高等樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)較高達到每平方8980元，較低也達到7638元。而當時(shí)襄陽(yáng)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為5000多元。這一過(guò)高的價(jià)格直接導致了樓盤(pán)銷(xiāo)售不溫不火，為了迅速回籠資金，房?jì)r(jià)開(kāi)始一路下跌至6000多元，但銷(xiāo)售仍未好轉，直至較后停工。
　　
　　開(kāi)發(fā)商提供的說(shuō)明材料承認，對市場(chǎng)需求走向缺乏科學(xué)嚴謹論證，導致資金周轉不良，不得不停工。這一問(wèn)題在相關(guān)部門(mén)協(xié)調幫助下已基本解決。
　　
　　業(yè)內人士表示，當前迎來(lái)了房地產(chǎn)“中考”，無(wú)法按時(shí)交房，資金鏈條緊張等困境成為許多中小企房企面臨的首要問(wèn)題。相比市場(chǎng)成交，房企轉型將是下半年房企主旋律。無(wú)論規模大小，無(wú)論銷(xiāo)售壓力如何，轉型已經(jīng)成房企共同的選擇。
　　
　　中小房企無(wú)奈斷臂求生存
　　
　　房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“貨品時(shí)代”，在白熱化競爭下，許多房企的業(yè)績(jì)都出現大幅下跌。相關(guān)機構的統計數據顯示，滬深A股125家房企平均凈利潤率歷史初次跌入個(gè)位數，在品牌房企保持較強增長(cháng)態(tài)勢的同時(shí)，中小房企則面臨去庫存和業(yè)績(jì)下滑的窘境。部分中小房企營(yíng)業(yè)收入和利潤下滑明顯，多家上市房企跌幅超過(guò)50％，表現令人擔憂(yōu)。
　　
　　業(yè)績(jì)下降帶來(lái)的必然結果是斷臂求生存。根據愛(ài)建經(jīng)濟權益憑證統計數據顯示，截至4月，A股上市房企中約有19家宣布完全去地產(chǎn)化，其中大多是中小型房企。
　　
　　不僅中小型房企，上市房企也不得不“斷臂式”轉型。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )等聯(lián)合推出的《2015中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，2009年－2014年間，中國已有超過(guò)100家A股房企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。業(yè)界所熟知的浙江廣廈、萊恩置業(yè)、華光地產(chǎn)等房企均于近期對外宣稱(chēng)，將于未來(lái)幾年逐漸退出房地產(chǎn)行業(yè)。
　　
　　克而瑞研究中心調查發(fā)現，面對越來(lái)越復雜的市場(chǎng)環(huán)境，不少房企都由原來(lái)“單兵作戰”的開(kāi)發(fā)模式轉為合作開(kāi)發(fā)。萬(wàn)科與萬(wàn)達于5月宣布建立戰略合作關(guān)系，計劃在國內外項目開(kāi)展合作。同時(shí)，富麗與雅高集團、碧桂園與中國中鐵等大型房企之間都有簽訂協(xié)議，合作開(kāi)發(fā)項目。
　　
　　還有的房企選擇保留地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并向與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度不高的其他相關(guān)行業(yè)延伸。萬(wàn)科、保利、恒大等大型房企試水了資金、零售、農業(yè)等方向后，又開(kāi)始向智能家居、教育以至物流等領(lǐng)域進(jìn)發(fā)。泛海建設同樣選擇了與主業(yè)關(guān)聯(lián)度并不大的資金業(yè)，持股民生經(jīng)濟權益憑證、民生信托等資金企業(yè)。
　　
　　將迎來(lái)一輪房企集中退出潮
　　
　　當前我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著(zhù)結構性過(guò)剩危機，轉型調整勢在必行。市場(chǎng)普遍認為，房地產(chǎn)業(yè)的黃金發(fā)展時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果繼續之前的傳統贏(yíng)利模式，很難在同質(zhì)化嚴重的產(chǎn)品類(lèi)型中脫穎而出。中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )原副會(huì )長(cháng)朱中一說(shuō)，目前的房地產(chǎn)形勢總體向好，但仍存在庫存壓力非常大、分化嚴重、資金鏈緊張等問(wèn)題。長(cháng)遠來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)想要長(cháng)久持續發(fā)展，必須尋找新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。
　　
　　另一方面，很多三四線(xiàn)城市樓市“不溫不火”，在經(jīng)歷幾年房?jì)r(jià)暴漲后，去年以來(lái)出現萎靡，房?jì)r(jià)回落甚至出現“棄房”現象。一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始調整市場(chǎng)戰略，撤離三四線(xiàn)城市，回歸一二線(xiàn)。據市場(chǎng)機構調查，截至目前，中西部許多省份，東部一些中小城市都已出現中小房企倒閉破產(chǎn)的現象，甚至不乏大型品牌房企被同行收購股權等。
　　
　　城市樓市分化明顯，加上上半年樓市持續不振等因素，房企資金回籠出現困難。下半年雖資金政策一再向松，且地方相關(guān)部門(mén)的公積金等政策持續放寬，但在互聯(lián)網(wǎng)資金、宏觀(guān)經(jīng)濟等因素影響下，銀行房貸并沒(méi)有像想象中寬松，這更使開(kāi)發(fā)商“雪上加霜”。
　　
　　中國指數研究院華中市場(chǎng)總監李國政認為，這些因素都將對房企資金產(chǎn)生影響，而且房地產(chǎn)行業(yè)資金面偏緊的狀態(tài)可能貫穿今年全年。按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展周期來(lái)看，近期或將迎來(lái)一輪房企集中被迫退出現象，“大浪淘沙”已成必然趨勢。在新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控體系下，注重優(yōu)異產(chǎn)品、優(yōu)異服務(wù)、適度擴張及應對風(fēng)險能力強的房企才能夠生存并發(fā)展壯大。
　　
　　對此，李國政認為，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，能夠存活的房企都具有一定抵抗風(fēng)險能力，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌的可能性不大，或將繼續向集中化有經(jīng)驗化發(fā)展，房企大鱷的市場(chǎng)份額越來(lái)越高，中小房企的市場(chǎng)空間縮減。同時(shí)，三四線(xiàn)城市特別是經(jīng)濟發(fā)展緩慢的縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將經(jīng)歷一個(gè)陣痛期。
　　
　　相關(guān)人士稱(chēng)，要改變三四線(xiàn)城市樓市的難題，必須讓地方相關(guān)部門(mén)擺脫對土地財政的依賴(lài)。“從當前的信息來(lái)看，三中全會(huì )或有多項改變措施涉及樓市，特別是土地制度、財稅制度等方面，將對樓市帶來(lái)完全性變革。”王國華說(shuō)，防止三四城市樓市泡沫風(fēng)險，須給地方相關(guān)部門(mén)充足的財權事權，同時(shí)，宏觀(guān)調控政策也要進(jìn)行相應調整。
　　
　　王國華認為，隨著(zhù)年底到來(lái)，年末貸款收緊，大型開(kāi)發(fā)商基本完成銷(xiāo)售目標，營(yíng)銷(xiāo)力度不足等因素影響，年末樓市很難達到“金九銀十”的高度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區域風(fēng)險仍值得關(guān)注，部分中小房企可能重蹈“賣(mài)子求生”之路。