【中玻網(wǎng)】國內房地產(chǎn)市場(chǎng)出現結構逆轉，三線(xiàn)活躍而一線(xiàn)冷淡。2017年以來(lái)，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)由于調控政策等因素影響表現冷淡，二季度70個(gè)大中城市新建住宅售價(jià)趨勢中一線(xiàn)城市環(huán)比分別上漲0.4%、0.1%和0%，而相比之下，三線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在棚改貨幣化和一二線(xiàn)城市需求外溢的影響下，市場(chǎng)表現活躍，三月以來(lái)價(jià)格環(huán)比一直保持0.8%-0.9%的增長(cháng)。但三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì )持續保持火熱，以致拉動(dòng)上游鋼材水泥等行業(yè)需求，較后傳導到PPI中去呢？為此，我們從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入資金增速、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源以及近期房地產(chǎn)調控政策方向這三個(gè)角度進(jìn)行分析。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入資金更多依靠土地購置拉動(dòng)，未來(lái)可持續性存疑。房地產(chǎn)施工面積與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入資金從2016年9月以來(lái)出現分歧。從歷史數據來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入資金完成額與房屋施工面積同比增速保持較高的一致性，2012年3月至今二者相關(guān)系數達到0.95，然而從2016年末開(kāi)始，二者出現分歧，2017年3月至6月，40大中城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入資金完成額累計同比增速先升后降，分別為8.30%、8.70%、8.40%和8.10%，而房屋施工面積同比增速卻先降后升，二者相關(guān)系數逆轉為-0.91。究其背后原因，推測是今年以來(lái)地產(chǎn)商在土地市場(chǎng)，尤其是三線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的大舉競價(jià)帶來(lái)的。由于一線(xiàn)城市拿地越來(lái)越難，為了維持企業(yè)規�；l(fā)展速度，大型房企開(kāi)始轉移投入資金布局進(jìn)入三四線(xiàn)城市，土地市場(chǎng)爭奪也越發(fā)激烈，三線(xiàn)城市土地購置面積同比增速由4月的-3.48%，大幅扭轉為5月和6月的16.81%和16.78%，三線(xiàn)城市近期成交土地溢價(jià)率已經(jīng)達到40%-50%，對比去年同期僅有20%-30%。但在現階段國內的人口流動(dòng)方向下，三四線(xiàn)城市并非能持續吸引人口凈流入以提供需求，因此未來(lái)這種由土地配置帶來(lái)的投入資金增長(cháng)或將降溫。

　　其次，大部分國家化、技術(shù)創(chuàng )新降低生產(chǎn)成本，對通脹造成負面影響。一方面，隨著(zhù)貿易大部分國家化的不斷推進(jìn)，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)加速向成本更低的地方轉移，而低價(jià)商品的回流將造成類(lèi)似“輸入型通縮”的效果，即因國外商品或生產(chǎn)要素價(jià)格下降引起國內物價(jià)低迷的現象。另一方面，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的崛起壓縮了供應鏈的中間環(huán)節，進(jìn)一步降低了商品價(jià)格。據歐大銀行2015年的一份報告顯示，近十年來(lái)電商每年對通脹率的影響都達到-0.1%，對歐元區本就低迷的通脹率有著(zhù)明顯的削弱作用。據美國統計局數據顯示，電信服務(wù)商Verizon提供無(wú)限量流量套餐的決定，足足拉低了美國0.2個(gè)百分點(diǎn)的6月核心通脹率，看似是一次性的偶然因素，但背后與通信技術(shù)的發(fā)展密不可分。

　　再次，兼職熱潮的興起加重了勞動(dòng)力市場(chǎng)的松弛程度，導致薪資增速低迷。根據菲利普斯曲線(xiàn)，通脹和失業(yè)率有一定的替代關(guān)系，而近年來(lái)各國失業(yè)率的下降并未在薪資增速上得到映證，其中一個(gè)原因是就業(yè)市場(chǎng)并不像失業(yè)數據表現得那么強勁。2008年資金危機以來(lái)兼職熱潮的興起給了雇主更大的靈活性，大多數公司正在增加更多的兼職崗位，招聘更多臨時(shí)工，而不是把額外的工作交給目前的員工。據歐大銀行2017年5月發(fā)布的一份研究報告，資金危機以來(lái)，兼職和臨時(shí)工的就業(yè)人數增長(cháng)了近400萬(wàn)，而總就業(yè)人數并未出現增長(cháng)趨勢。兼職、臨時(shí)工的工作時(shí)長(cháng)、強度往往低于其就業(yè)意愿，工資也遠低于正式員工，因此屬于勞動(dòng)力閑置，其存在雖然未被納入正規失業(yè)率統計，但仍加重了勞動(dòng)力市場(chǎng)的松弛程度，成為舒緩薪資上漲的潛在因素。兼職熱潮的興起使得正規失業(yè)率存在一定“失真”，僅僅從正規失業(yè)率下降并不必然推出勞動(dòng)力閑置狀況的改善，因此薪資和通脹上行動(dòng)力有限。

　　房地產(chǎn)調控政策“穩”字當頭，“租售同權”政策意圖明顯�；仡櫧诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)調控方向，7月24日政治局會(huì )議指出“要穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅持政策連續性穩定性，加快建立長(cháng)效機制”。住建部等多部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國有企業(yè)轉型為住房租賃企業(yè)，鼓勵民營(yíng)的化、規�；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市首批試點(diǎn)。有關(guān)負責人還表示，將通過(guò)立法，明確租賃當事人的權利義務(wù)，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)方居民享有同等待遇。而廣州市已經(jīng)印發(fā)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，明確提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權益”的“租售同權”方案。此前，上海市也初次以“招拍掛”的方式出讓兩塊租賃住房用地，住建部《通知》也提出，在土地政策上，鼓勵各地通過(guò)新增用地建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應。我們認為，“租售同權”等政策出臺均是希望通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)需求供給問(wèn)題，來(lái)限制投機炒房，體現了相關(guān)部門(mén)穩定房?jì)r(jià)的決心。隨著(zhù)住房體制改變的政策逐步推進(jìn)，未來(lái)房屋回歸“居住屬性”，房?jì)r(jià)或不再重復過(guò)去數輪投機性快速上漲及市場(chǎng)階段性過(guò)熱的規律。

　　在政策及資金壓力之下，房地產(chǎn)投入資金難以持續“韌性”超預期，對鋼材、水泥需求的支撐也難以長(cháng)期持續。前半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的新開(kāi)工面積較去年同期出現了大幅度的下降，6月份雖然有所回升，但5.8%的水平依舊不能和2016年同日而語(yǔ)。較低的開(kāi)工率將較終將傳導到建材市場(chǎng)，雖然地產(chǎn)市場(chǎng)仍在增長(cháng)，但是該增長(cháng)對水泥需求拉動(dòng)的動(dòng)力明顯不足。而鋼材市場(chǎng)方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設是直接關(guān)系未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)對鋼材拉動(dòng)的主要指標，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)鋼材需求總量的30%左右，也就是說(shuō)未來(lái)單就房地產(chǎn)來(lái)講，在未來(lái)22-40個(gè)月的房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設周期中，對鋼材需求的強度不會(huì )有太大提升。因此生產(chǎn)者售價(jià)趨勢中原材料工業(yè)價(jià)格當月同比增速從2017年2月以來(lái)已經(jīng)保持了5個(gè)月放緩，預計未來(lái)可能依舊有可能保持低迷。