【中玻網(wǎng)】在限購、限貸背景下，今年樓市的“金九”行情較往年一體縮水，一線(xiàn)城市九月新房、二手房成交出現“量?jì)r(jià)齊跌”，這種降溫也傳導到熱點(diǎn)二線(xiàn)城市。在此環(huán)境下，土地市場(chǎng)環(huán)境和房企的應對也逐漸變化。

　　同策咨詢(xún)研究總監張宏偉(博客)認為，目前的熱點(diǎn)城市市場(chǎng)大多是置換性要求，但目前置換動(dòng)力降低，四季度市場(chǎng)將會(huì )持續低迷。這為房企在提升交易量方面將帶來(lái)壓力，因此會(huì )主動(dòng)迎合相關(guān)部門(mén)限價(jià)要求。二手房交易量方面也將是非常慘淡，目前月均只有1.1-1.2萬(wàn)套成交，而去年較高交易量達到4.5萬(wàn)套。

　　與之觀(guān)點(diǎn)類(lèi)似，中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認為，今年“金九”行情遠低于預期。

　　“金九”行情不再

　　整體而言，一線(xiàn)城市成交普遍表現出持續低迷的走勢。中原地產(chǎn)研究中心統計顯示，9月首周，一線(xiàn)城市整體成交量平均環(huán)比下調20%。其中北京環(huán)比下調28%，同比跌幅達60%；廣州平均環(huán)比下調32%，同比跌幅72%；上海市場(chǎng)環(huán)比下調了22%，同比跌幅為27%。在調控政策和持續收緊的資金環(huán)境影響下，“金九樓市”落空。

　　北京是其中樓市政策發(fā)布較密集的城市，一年內發(fā)布了超過(guò)30次調控措施。據中原地產(chǎn)研究中心統計，過(guò)去一年，北京新建住宅簽約27667套，二手房住宅簽約167923套，一二手住宅簽約總量同比跌38.9%。今年1-8月，北京市住宅市場(chǎng)新增供應12495套，同比下降35%。另?yè)䝼I(yè)我愛(ài)我家(微博)集團市場(chǎng)研究院統計，2017年三季度北京二手房網(wǎng)簽量2.06萬(wàn)套，同比下降73.7%，已降至自2015年以來(lái)較低。

　　同樣受調控影響，1-9月，上海新房成交506.8萬(wàn)平方米，同比減少55.9%，比正常新房流量80-100萬(wàn)平方米/月低了37%。1-8月，二手房成交10.4萬(wàn)套，同比減少64.8%，比正常流量大約低35%。截至9月25日，上海9月新房供應21.4萬(wàn)平方米，為有網(wǎng)簽記錄以來(lái)較低的九月。受供應影響，上海9月房屋成交量?jì)H37.5萬(wàn)平方米，較往年大幅下滑。二手房方面，盡管看房人數有恢復性增加，但市場(chǎng)情緒較為謹慎，成交量在1萬(wàn)多套低位徘徊。

　　一線(xiàn)城市中，深圳開(kāi)始出現回溫跡象。深圳中原研究中心數據顯示，8月共有18個(gè)新盤(pán)入市，新房住宅的推售量達到7526套，環(huán)比升209.71%。9月截至24日，深圳市累計成交2249套，超過(guò)8月整月。不過(guò)這一表現很快扭轉，截至9月27日，深圳僅推出6個(gè)新盤(pán)，住宅推貨量為871套，環(huán)比下降88%。根據深圳市規土委的備案數據，二手房成交量除了第三周(9月11-17日)環(huán)比上升之外，其余三周的成交量都環(huán)比下跌。在價(jià)格方面，一手住宅和二手住宅的成交均價(jià)在9月前四周均出現微幅下跌。

　　二三線(xiàn)城市也沒(méi)有表現出“金九”熱潮。據中國指數研究院跟進(jìn)監測，9月靠前周，二線(xiàn)代表城市成交量環(huán)比下滑7.4%，同比大幅下降32.6%。其中溫州降幅非常大，寧波次之；濟南則出現23.6%的漲幅。上半年表現火熱的三線(xiàn)城市也出現降溫，代表城市成交量環(huán)比下降13%，其中東莞降幅非常大，達48.3%。

　　四季度或持續低迷

　　今年“金九”并未發(fā)力，或許暗示著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)在第四季度的走向。盧文曦指出，一般而言，10月遇到國慶假期，大多數人重心不在買(mǎi)房上，預計成交也會(huì )受到一定影響。從較近政策風(fēng)聲來(lái)看，上海還會(huì )延續高壓，因此四季度成交也不太可能出現回暖。相反，考慮到年底信貸額度偏緊，對交易更是制約，年底交易可能還會(huì )有小幅回落。

　　樓市低迷與密集出臺的調控政策密切相關(guān)，在市場(chǎng)預期出現實(shí)質(zhì)性逆轉之前，政策一般不會(huì )出現松動(dòng)跡象。9月，南昌、西安、重慶、南寧、長(cháng)沙等省會(huì )城市發(fā)布了新的樓市調控政策，北京、上海、深圳、南京等地銀行也陸續提高首套房貸利率水平，收緊信貸。

　　對此，盧文曦認為，全國范圍來(lái)看，越來(lái)越多城市趕在國慶前出臺調控政策，也給接下來(lái)市場(chǎng)帶來(lái)降溫預期，所以出臺調控加碼政策的城市成交10月或出現明顯縮水，四季度交易量可能出現快速下滑。

　　據前述人士分析，下半年是開(kāi)發(fā)商“保量沖業(yè)績(jì)”的時(shí)期，由于市場(chǎng)預期難以判斷加上信貸收緊，開(kāi)發(fā)商資金回籠壓力加大，樓市可能會(huì )出現“以?xún)r(jià)換量”現象。

　　以上海為例，張宏偉認為，9月上海成交量仍然在低位徘徊，但四季度將會(huì )發(fā)生變化，今年估計能成交700萬(wàn)平方米左右，將與2011年730萬(wàn)平方米不相上下。因此，房企在提升交易量方面會(huì )有壓力，將主動(dòng)迎合相關(guān)部門(mén)限價(jià)要求。

　　盧文曦也認為，對房企而言，基于這種預期，可能有些城市會(huì )加快出貨節奏，尤其價(jià)格上不會(huì )過(guò)多堅持，而是盡可能多完成銷(xiāo)售指標。

　　對當前市場(chǎng)的預判也對土拍市場(chǎng)帶來(lái)影響。9月29日，廈門(mén)推出7幅商住用地，總建筑面積52萬(wàn)平方米，共有10多家房企參與競拍。不過(guò)卻遭遇開(kāi)局遇冷，分析人士稱(chēng)，其中有些地塊與周邊土地去年的價(jià)格相比降了近萬(wàn)元。這說(shuō)明在調控政策的風(fēng)險之下，一些房企選擇進(jìn)倉的同時(shí)又保持謹慎姿態(tài)，為下一個(gè)周期努力布局。