【中玻網(wǎng)】萬(wàn)科于周一晚間披露了年報。2017年，萬(wàn)科實(shí)現凈利潤280.5億元，同比增長(cháng)33.4％。此前，碧桂園、恒大等地產(chǎn)巨頭已經(jīng)發(fā)布了去年的業(yè)績(jì)報告。從數據上看，房企銷(xiāo)售金額呈現明顯增長(cháng)趨勢，不過(guò)在調控和高成本的制約下，房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升，百強房企市場(chǎng)份額達到55.24％，中小房企的成長(cháng)空間及市場(chǎng)份額受到進(jìn)一步擠壓。

　　中小型房企市場(chǎng)份額被進(jìn)一步擠壓

　　從已經(jīng)發(fā)布年報的公司數據看，業(yè)績(jì)增長(cháng)是地產(chǎn)巨頭的共同特點(diǎn)。如碧桂園去年實(shí)現合同銷(xiāo)售金額金額5508億元，同比增長(cháng)78.3％；萬(wàn)科銷(xiāo)售金額5299億元，同比增長(cháng)45.3％；恒大雖然未在年報中直接公布銷(xiāo)售金額，但從“公司營(yíng)業(yè)額3110.2億元同比47.1％”的數據看，業(yè)績(jì)也實(shí)現大幅增長(cháng)。

　　與此相對應的是，在龍頭房企快速增長(cháng)的同時(shí)，中小型房企成長(cháng)空間及市場(chǎng)份額被進(jìn)一步擠壓，如遠洋去年全年實(shí)現706億元合同銷(xiāo)售額，雖然全年業(yè)績(jì)同比增幅也達到了40％，但根據克而瑞發(fā)布的《2017年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200》，排名前三十的房企平均增幅達到58％，說(shuō)明遠洋的業(yè)績(jì)增速相對不高。而當代置業(yè)發(fā)布2017年年度業(yè)績(jì)顯示，去年集團合同銷(xiāo)售雖有33.9％的增長(cháng)，然而確認收入持平，凈利潤則僅靠匯兌收益。

　　很明顯，2017年房地產(chǎn)行業(yè)的集中程度進(jìn)一步提高，兩較分化加劇�？硕鸾y計顯示，前四大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（碧桂園、萬(wàn)科、恒大和中海）銷(xiāo)售金額占比從2012年的6.61％上升至2017年的14.56％。以銷(xiāo)售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額分別為24.05％、32.21％、45.29％和55.24％，分別較上年增長(cháng)5.34、7.38、12.20和15.49個(gè)百分點(diǎn)，各梯隊市場(chǎng)份額近年均呈現上升趨勢。

　　業(yè)內人士分析認為，在這樣的行業(yè)趨勢下，未來(lái)或會(huì )有部分競爭力薄弱的中小型房企被迫退出市場(chǎng)，而實(shí)力雄厚的大型房企將受益于行業(yè)整合，業(yè)績(jì)有望得到進(jìn)一步提升。隨著(zhù)行業(yè)野蠻成長(cháng)時(shí)代結束，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入到強者恒強的強者時(shí)代。

　　現金流穩定成龍頭房企年報亮點(diǎn)

　　記者注意到，龍頭房企發(fā)布的業(yè)績(jì)報告中，“現金流”等成為業(yè)績(jì)增長(cháng)之外的又一個(gè)亮點(diǎn)。如碧桂園去年可動(dòng)用現金約1484.0億元，同比增長(cháng)54％，達上市以來(lái)很高水平。而截至2017年底，其加權平均融入資金成本進(jìn)一步下降，達到歷史很低水平，凈經(jīng)營(yíng)性現金流持續為正且表現優(yōu)異。無(wú)獨有偶，2017年萬(wàn)科實(shí)現經(jīng)營(yíng)性現金凈流入823.2億元，同比增長(cháng)108％；截至2017年底，其帶有貨幣資金1741.2億元，遠高于短期借款和一年內到期長(cháng)期借款的總和622.7億元。

　　碧桂園總裁莫斌表示，在宏觀(guān)調控收緊、短期資金償還壓力加大的情況下，穩定的現金流保證了經(jīng)營(yíng)的良性循壞，支撐了規模的積較擴張。有業(yè)內人士表示，現金流對于今年房企來(lái)說(shuō)尤其重要，這將成為他們持續規模增長(cháng)的重要保障。

　　市場(chǎng)銷(xiāo)售增速或現回落

　　值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)受到成本因素的影響，利潤的增長(cháng)受到了限制�？硕鸬臄祿@示，2017年500強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成長(cháng)指標中，銷(xiāo)售金額保持高速增長(cháng)主要得益于高企的房?jì)r(jià)，雖然營(yíng)業(yè)利潤增長(cháng)率連續三年回升，但均未超過(guò)2010年水平，長(cháng)期看仍處于下降通道之內。由于年內房企債務(wù)規模繼續擴張，行業(yè)整體的凈資產(chǎn)增長(cháng)率出現了大幅回落。

　　克而瑞高等經(jīng)濟分析師肖文曉認為，以上指標表明，盡管去年銷(xiāo)售規模的值打破歷史點(diǎn)，但從銷(xiāo)售增速和盈利增速上看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于下行周期�？紤]到相關(guān)部門(mén)調控政策的穩定性，疊加城鎮化紅利減弱這一因素，在去年全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售創(chuàng )出歷史新高的基礎上，市場(chǎng)銷(xiāo)售增速回落應是大概率事件。

　　從今年前三個(gè)月的銷(xiāo)售情況來(lái)看，幾大房企仍然優(yōu)異市場(chǎng)。對于今年整體預判，易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)認為，今年房企集中度還會(huì )不斷提高，“大魚(yú)吃小魚(yú)”事件發(fā)生頻率提高。不過(guò)，他認為房企銷(xiāo)售在規�；粩嗯蛎浀耐瑫r(shí)，也要提防從中衍生的弊端，隨著(zhù)調控深入以及開(kāi)發(fā)成本的提高，要防范增量不增收的問(wèn)題。此外，從實(shí)際情況看，當前各類(lèi)房企有的一味追求規模而忽視了產(chǎn)品質(zhì)量，這些問(wèn)題應該引起房企高度重視。

　　數據：

　　根據克而瑞的盤(pán)點(diǎn)顯示，2017年500強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全年商品房銷(xiāo)售面積總額達6.4億平方米，同比增長(cháng)22.3％，銷(xiāo)售金額創(chuàng )下8.5萬(wàn)億元的新高，同比增長(cháng)34.7％；500強房企市場(chǎng)份額按面積和按金額分別為37.56％和63.24％，分別較上年提升4.51和9.89個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，當年千億房企數量創(chuàng )下新高，達到17家。碧桂園、萬(wàn)科、恒大三家龍頭房企全年業(yè)績(jì)更是超過(guò)5000億元，實(shí)現業(yè)績(jì)大幅打破。