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告別“野蠻成長(cháng)”　樓市呈“慢�！弊邉�

來(lái)源：經(jīng)濟參考報 2015/7/30 8:58:27

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【中玻網(wǎng)】低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)多輪政策調整后，已出現轉暖跡象�？傮w看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已告別過(guò)去“瘋牛”的增長(cháng)態(tài)勢，進(jìn)入了“慢牛”的發(fā)展趨勢。日前在三亞召開(kāi)的“博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇”上，有相關(guān)人士認為，未來(lái)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨更加激烈的競爭，房企應突出社區服務(wù)和養老地產(chǎn)兩個(gè)抓手，并以提質(zhì)增效為轉型打破方向。
　　
　　止跌趨穩回暖跡象顯現
　　
　　自去年國家出臺多輪發(fā)生反應政策以來(lái)，我國樓市上半年形勢逐漸好轉。
　　
　　國家統計局較新統計數據顯示，今年1－6月份，全國商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)3.9％，其中，商品住宅銷(xiāo)售面積同比增速為4.5％。同時(shí)，商品房、商品住宅銷(xiāo)售額同比分別增長(cháng)10％和12.9％，增速分別比1－5月份提高6.9和7.8個(gè)百分點(diǎn)。尤其是6月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格上漲的城市個(gè)數在5月份的基礎上進(jìn)一步增加至27個(gè)，持平的城市增加至9個(gè)，價(jià)格上漲的城市個(gè)數為去年5月份以來(lái)較多。
　　
　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )執行會(huì )長(cháng)任志強表示，國家穩定住房消費的一系列政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)生反應效果較為明顯，上半年商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比增速均已回正，6月份新房銷(xiāo)售價(jià)格上漲的城市在增多。
　　
　　“上個(gè)月20個(gè)要點(diǎn)監測城市的銷(xiāo)售翻了一番，和去年同期相比增長(cháng)速度非�？�，增長(cháng)5％到7％，說(shuō)明我們不是沒(méi)有需求，如果政策做一定調整，未來(lái)需求還是存在的。”任志強說(shuō)，隨著(zhù)我國人口老齡化加劇出現的“家庭分裂”現象將會(huì )使戶(hù)籍數增加，加上人均收入水平的不斷增長(cháng)，未來(lái)我國住房需求仍會(huì )有非常大增長(cháng)，尤其改善型需求在未來(lái)將具有很大的量。伴隨國內住宅需求的穩定增長(cháng)，未來(lái)將會(huì )有越來(lái)越多的城市價(jià)格呈現同比上漲。
　　
　　住建部住房政策相關(guān)人士委員會(huì )副主任顧云昌認為，中國正處在經(jīng)濟轉型期和新老引擎銜接期，房地產(chǎn)、制造業(yè)等“老引擎”動(dòng)力在減退，新的動(dòng)力將通過(guò)大眾創(chuàng )業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng )新激發(fā)出來(lái)。但在當前以及未來(lái)較長(cháng)時(shí)期內、新老引擎還未完全銜接之前，房地產(chǎn)業(yè)仍將是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，一旦出現危機，必然會(huì )出現政策調整。他判斷，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現止跌回穩跡象，進(jìn)入了平穩發(fā)展期，預計三季度有望實(shí)現軟著(zhù)陸，而后筑底逐步回升，2016年的市場(chǎng)形勢會(huì )更好。
　　
　　“瘋牛”到“慢牛”市場(chǎng)分化將延續
　　
　　相關(guān)人士認為，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)仍有很大的需求以及增長(cháng)空間，但已基本告別了過(guò)去那種“瘋牛”的增長(cháng)態(tài)勢，進(jìn)入“慢牛”的“新常態(tài)”。
　　
　　顧云昌表示，房地產(chǎn)已經(jīng)告別過(guò)去的“野蠻成長(cháng)”，未來(lái)將以盤(pán)活存量、穩定增量為主，趨于“慢牛”狀態(tài)。他說(shuō)，如果以十五年或二十年為一個(gè)長(cháng)周期，過(guò)去我國房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種“快牛”甚至“瘋牛”。而未來(lái)15年中國的房地產(chǎn)增速將會(huì )放緩、整個(gè)增量將會(huì )減少，呈現出“慢牛”行情。
　　
　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )像過(guò)去15年那樣每年增加20％—30％的增量。未來(lái)15年房地產(chǎn)行業(yè)主要任務(wù)就是如何盤(pán)活存量、穩定增量，這個(gè)存量包括沒(méi)有售出的商品房、二手房以及舊城改造當中拆掉的舊房。”顧云昌說(shuō)。
　　
　　任志強也認為，目前我國房地產(chǎn)庫存還有6億多平方米，居高不下，消化庫存將是一個(gè)長(cháng)期的過(guò)程。他說(shuō)，在現階段政策不變的情況下，房地產(chǎn)竣工總量已經(jīng)很高，大概是13億平方米住宅的竣工量、16億平方米的總竣工量。要想靠房地產(chǎn)投入資金再拉動(dòng)中國經(jīng)濟已經(jīng)比較艱難，未來(lái)樓市的增長(cháng)水平會(huì )維持一個(gè)比較低的速度。
　　
　　盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)稍有回暖，但分化仍將延續。財政部財政科學(xué)研究所原所長(cháng)賈康認為，2014年以來(lái)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)依然延續了2013年的分化跡象。從目前情況來(lái)看，不同區域間的樓市將會(huì )繼續延續分化走勢，個(gè)別城市、個(gè)別房企將會(huì )面臨沉重壓力。
　　
　　此外，未來(lái)房地產(chǎn)競爭會(huì )更加激烈，愈發(fā)加劇行業(yè)洗牌。顧云昌說(shuō)，我國房地產(chǎn)行業(yè)由過(guò)去一體增長(cháng)的“百花齊放”時(shí)代進(jìn)入到競爭加劇的“戰國時(shí)代”，行業(yè)洗牌將會(huì )越發(fā)快速，未來(lái)將是強者越強，弱者被淘汰。
　　
　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從過(guò)去的賣(mài)方市場(chǎng)變成買(mǎi)方市場(chǎng)，競爭在加劇、洗牌在加快。較近兩三年，一些中小企業(yè)、一些沒(méi)有品牌的企業(yè)被兼并、被淘汰的情形越來(lái)越多。”顧云昌說(shuō)。
　　
　　房企轉型：兩個(gè)抓手﹢提質(zhì)增效
　　
　　有關(guān)相關(guān)人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)的轉型已是個(gè)不爭的事實(shí)。未來(lái)房企應在抓住社區服務(wù)和養老地產(chǎn)的同時(shí)以提質(zhì)增效為打破方向。
　　
　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生認為，中國經(jīng)濟進(jìn)入了高層度結構調整期，在面臨下行等諸多挑戰下，房地產(chǎn)行業(yè)的下滑亦不可避免，目前正處在弱平衡狀態(tài)。而隨著(zhù)我國人口結構以及收入水平和收入結構的發(fā)展變化，推動(dòng)消費成為未來(lái)中國經(jīng)濟的增長(cháng)動(dòng)力。在這樣的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)要想支配整個(gè)經(jīng)濟大勢，打破弱平衡狀態(tài)，必須重構和轉型，加快創(chuàng )新、突出社區服務(wù)和養老地產(chǎn)兩個(gè)抓手。
　　
　　“現在國家要點(diǎn)支持社區養老和居家養老，并出臺了很多政策，且力度很大，我們卻往往在它的圈外。”聶梅生說(shuō)，在全國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)中，成千上萬(wàn)的企業(yè)有自己物業(yè)管理公司、社區服務(wù)中心，這與國家支持的社區養老、居家養老形成密切結合。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只需爭取國家的政策支持，把社區服務(wù)和養老地產(chǎn)進(jìn)行有效結合，利用這兩個(gè)抓手，盤(pán)活房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手里的“睡眠資產(chǎn)”。
　　
　　聶梅生還表示，轉型中的房地產(chǎn)業(yè)應向服務(wù)業(yè)看齊，抓住互聯(lián)網(wǎng)﹢的勢頭，改變營(yíng)銷(xiāo)模式。她說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的轉型需回歸服務(wù)于人的“初衷”，通過(guò)借助互聯(lián)網(wǎng)等手段加快創(chuàng )新，積較向服務(wù)業(yè)學(xué)習經(jīng)營(yíng)思維，滿(mǎn)足不同行業(yè)、不同人群的需求。
　　
　　“房地產(chǎn)行業(yè)要加強與互聯(lián)網(wǎng)資金的密切聯(lián)系，一手觸金、一手觸網(wǎng)，并將二者有效結合�，F在互聯(lián)網(wǎng)資金在房地產(chǎn)業(yè)界的要點(diǎn)還是怎么放在網(wǎng)上銷(xiāo)售，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)需要延伸這部分服務(wù)，在自己的平臺上拓展O2O等更多服務(wù)空間。”聶梅生說(shuō)。
　　
　　此外，中南建設集團董事、中南地產(chǎn)集團總裁陳小平等人認為，行業(yè)轉型要更注重提質(zhì)增效，從過(guò)去外延式的轉型變?yōu)閮群降霓D型。陳小平等人說(shuō)，過(guò)去房地產(chǎn)轉型是以“橫向多元化”“縱向多元化”“跨界動(dòng)員化”以及“全部化”為方向的外延轉型，而現在及未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)要像制造業(yè)一樣走提質(zhì)增效的道路，強化內涵式的轉型。
　　
　　“未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)應該打造精細化、差異化、智能化、綠色以及服務(wù)性的產(chǎn)品，更加迎合消費者的需求方向，并實(shí)現從粗放型經(jīng)營(yíng)到節約型經(jīng)營(yíng)的轉變。”陳小平說(shuō)。

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