【中玻網(wǎng)】7月樓市明顯回落，中原地產(chǎn)監測的40個(gè)城市數據顯示，7月新建住宅成交面積環(huán)比下降5%，一線(xiàn)、二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市降幅分別為3%、7%、1%。房企在7月的收成更為慘淡，到8月10日，共有萬(wàn)科、碧桂園、融創(chuàng )、富力等22家企業(yè)公布7月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，合計銷(xiāo)售821.53億元，比6月份下調32.6%，保利、萬(wàn)達、碧桂園等銷(xiāo)售下滑在60%左右。
　　
　　8月首周，主要城市樓市成交下滑幅度加大。CREIS中指數據顯示，29個(gè)可比城市住宅成交面積比前一周下降20.3%。
　　
　　7月份以來(lái)樓市下滑，有季節性因素影響。炎熱的氣候下購房者入市積較性低，加上開(kāi)發(fā)商沖擊上半年業(yè)績(jì)后，后續推盤(pán)供應不足，需要休整并為“金九銀十”積蓄力量。但是，不可否認的是，股市財富效應衰減、房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、上半年需求過(guò)快釋放，需求被過(guò)度透支，可能是7月份以來(lái)回調的主要原因。
　　
　　從過(guò)去樓市量?jì)r(jià)運行和購房行為規律看，但凡房?jì)r(jià)持續上漲，若無(wú)打壓政策，需求入市往往比較踴躍、成交量也會(huì )保持在高位�；卣{需要從本輪量?jì)r(jià)齊升的特質(zhì)來(lái)分析，本輪樓市回升較重要的推動(dòng)力，就是二套房貸首付降至4成、營(yíng)業(yè)稅免征期5年改2年，發(fā)生反應了改善型需求的爆發(fā)。
　　
　　在上半年股市財富效應的配合下，改善型需求增長(cháng)，促發(fā)了高價(jià)住宅成交爆發(fā)。數據顯示，一線(xiàn)城市和要點(diǎn)二線(xiàn)城市，單價(jià)在5萬(wàn)元左右、總價(jià)在500萬(wàn)以上的住宅成交量上半年同比增長(cháng)50%以上。高價(jià)位住宅交易爆發(fā)，直接推升房?jì)r(jià)上漲，市場(chǎng)開(kāi)始“看多”，示范效應下剛性需求提前入市。除房貸和稅收政策發(fā)生反應、股市接濟外，上半年降準降息政策輪番出場(chǎng)、各地救市之頻繁和力度之大(如公積金)也為歷史之少有。
　　
　　但進(jìn)入7月份以后，樓市處于政策面的“空窗期”；股市的財富效應一體衰減，深圳樓市近期一體回調就是例證。近期，大銀行推出新一輪匯改，未來(lái)資金流出增加、金額定價(jià)資產(chǎn)會(huì )下跌，也會(huì )部分沖擊到房?jì)r(jià)。
　　
　　更重要的是，房貸政策開(kāi)始收緊，改善型需求或迅速下降。較新數據顯示，進(jìn)入8月，深圳、上海、廣州房貸均有明顯收緊趨勢。在深圳，占房貸份額超過(guò)60%的四大國有銀行，已將首套房貸首付提至4成，利率上浮5%-10%，二套房貸利率均上浮10%以上，很多中小銀行停止房貸；在上海，提供房貸的27家銀行中，已有9家將二套房貸首付提至七成，利率普遍上浮10%；在廣州，7月中旬后，各家銀行將二套房貸首付全部調至7成，現階段依然維持這一水平，同時(shí)房貸利率也有上浮趨勢。
　　
　　政策的變化，成為下半年舒緩房?jì)r(jià)上漲預期的因素，房?jì)r(jià)上漲預期弱化，購房者入市的積較性必然會(huì )降低，成交量持續下滑也將是大概率事件。特別是，房貸政策收緊，將嚴重沖擊上半年市場(chǎng)回升的驅動(dòng)力——改善型需求。同時(shí)，筆者認為，除此之外，上半年房?jì)r(jià)快速反彈、成交量暴漲并保持在高位，造成需求過(guò)度釋放，后續斷檔，而高房?jì)r(jià)也將舒緩需求，這兩個(gè)因素也是下半年樓市走弱的重要因素。