【中玻網(wǎng)】未來(lái)10年，中國房地產(chǎn)將呈現如下的發(fā)展趨勢：

  1、城市之間房?jì)r(jià)差距將更大

  相關(guān)部門(mén)一直想在城鎮化過(guò)程中，實(shí)現大中小城市的均衡發(fā)展。但由于公共資源無(wú)法均衡配置，發(fā)展機遇更多地集中在首都、直轄市、省會(huì )城市和特區，所以城市發(fā)展中的“馬太效應”將日益明顯。

  過(guò)去5年里，中國形成了三大三小6個(gè)人口增長(cháng)中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周邊城市；“三小”是鄭州、長(cháng)沙和“廈門(mén)+泉州”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房?jì)r(jià)將獲得人和錢(qián)的雙重支撐。

  2、大城市房屋日益資產(chǎn)化

  一線(xiàn)城市，以及10個(gè)左右的強二線(xiàn)城市，其中心區的物業(yè)將日益資產(chǎn)化，而且投入資金人將大部分國家化、全國化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。對于多數中國人來(lái)說(shuō)，房子較令人痛苦的時(shí)代過(guò)去了。絕大多數城市的95后，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的非常大福利。

  3、小戶(hù)型將機械化

  在大城市中心區，機械化的小戶(hù)型將崛起。20來(lái)平米的小小樓，將演變成一架準確的儀器，通過(guò)折疊、打開(kāi)，創(chuàng )造出豐富的生活場(chǎng)景。開(kāi)發(fā)商，越來(lái)越像客機、游輪的生產(chǎn)商。

  4、逆城市化很難出現

  很多國家在充分城市化之后，會(huì )出現逆城市化。也就是城里人到農村買(mǎi)地，建別墅。未來(lái)10到20年，中國很難出現這種局面。因為中國人多，耕地少，土地國家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農村居住的人，生活不方便、不安全。

  5、大城市很難“去中心化”

  歐美絕大多數城市，都出現了去中心化的趨勢。目前中國特大城市無(wú)不面臨交通、環(huán)境的壓力，讓一個(gè)城市擁有多中心成為很多人的夢(mèng)想。但中國的國情是人均耕地少，土地國有化。國家正在劃定大城市的邊界，防止無(wú)限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區難度較大。相反，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，正讓交通發(fā)生新的變局：如果北京這樣的城市，有150萬(wàn)輛出租車(chē)和專(zhuān)車(chē)，私人就沒(méi)有必要擁有汽車(chē)。這樣，城市的交通死結就被打開(kāi)了，去中心化意義就不大了。

  6、商鋪面臨價(jià)值重估

  商鋪面臨的非常大問(wèn)題是，“提袋消費”（服裝、鞋帽、家電等）日益被網(wǎng)購取代，支撐商鋪價(jià)值的只剩下“體驗式消費”（餐飲、電影、培訓、溜冰場(chǎng)）。傳統商業(yè)旺區的街鋪，可能是較危險的資產(chǎn)，因為單價(jià)太高。此外是人口流失城市的郊區、新區的綜合體。“一鋪養三代”越來(lái)越困難，“三代養一鋪”的悲劇隨時(shí)發(fā)生。

  7、寫(xiě)字樓跟住宅價(jià)格將長(cháng)期倒掛

  在一線(xiàn)城市，一直存在一種現象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫(xiě)字樓（含商務(wù)小樓），住宅更貴。為什么？原因有三：靠前，商業(yè)物業(yè)基本上沒(méi)有學(xué)位，不能落戶(hù)口；第二，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短；第三，管理費水電價(jià)格高，一般不能通煤氣。

  網(wǎng)絡(luò )時(shí)代，在家辦公、分散辦公、郊區辦公正在成為時(shí)尚，寫(xiě)字樓的“剛需色彩”不足。一個(gè)人在辦公室，可能只需要3平米就夠用了，但對住宅面積的需求是多多益善。未來(lái)這種現象將持續，投入資金房地產(chǎn)還是要優(yōu)選大城市中心區的住宅。當然，如果你希望現金流充裕，就是要投入資金好的寫(xiě)字樓。

  8、房產(chǎn)稅會(huì )出臺，但對市場(chǎng)影響不大

  由于絕大多數城市房地產(chǎn)出現了拐點(diǎn)，為了穩增長(cháng)，國家不太可能出臺嚴厲的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是地方相關(guān)部門(mén)的稅源，將來(lái)肯定會(huì )因地制宜，稅率各不相同，減免政策也不相同。一線(xiàn)城市的房產(chǎn)稅率肯定會(huì )較高。整體而言，房產(chǎn)稅對房?jì)r(jià)影響不大。

  9、計劃生育政策將逐步調整，但對樓市影響不大

  一體放開(kāi)二胎，已經(jīng)沒(méi)有任何懸念，只是時(shí)間問(wèn)題。未來(lái)，可能還會(huì )有更寬松的人口政策。否則，中國在幾十年之后，將面臨嚴峻的人口危機（過(guò)度老齡化，勞動(dòng)力不足）。這對樓市構成長(cháng)期利好，但作用可能沒(méi)有想象的大，因為生兒育女的成本越來(lái)越高，年輕人在生育上的積較性在下降，這也是全世界的趨勢。早晚有一天會(huì )有地方相關(guān)部門(mén)宣布：多生一個(gè)孩子，獎勵半套房子。

  10、大城市的房?jì)r(jià)：漲漲漲！

  中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來(lái)的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢一旦形成，很難改變。你讓中國人過(guò)“買(mǎi)個(gè)牙刷也要開(kāi)車(chē)10分鐘”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房?jì)r(jià)很難回落。加上金額貨幣供應量長(cháng)期偏高，所以房?jì)r(jià)只能不斷上漲。

  以美元計價(jià)，中國大城市的房?jì)r(jià)或許會(huì )在未來(lái)幾年出現波動(dòng)、反復，甚至下跌。但以金額計價(jià)，房?jì)r(jià)的大趨勢是不斷上漲。換句話(huà)說(shuō)，這里面有很大的因素是貨幣貶值。

  11、房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉型

  2014年2月，我寫(xiě)過(guò)一篇文章，題目是《2014：開(kāi)發(fā)商的“逃命年”》。逃亡的路線(xiàn)包括：逃離三四線(xiàn)城市、逃出郊區、逃離高債務(wù)、逃向多元化、逃往海外�，F在看來(lái)，都應驗了。未來(lái)10年，這種趨勢將延續下去，大量中小房企將被收購，轉型，或者死亡。較終，國內也許只剩下一百來(lái)家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將離開(kāi)這個(gè)行業(yè)另謀出路。

  12、“互聯(lián)化+房地產(chǎn)”泡沫將破

  移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的新一波網(wǎng)絡(luò )熱，如今在中國和美國同時(shí)達到了頂點(diǎn)。隨著(zhù)美元加息臨近，美國股市大調整已經(jīng)開(kāi)始。在中國，IPO注冊制改變因股災已經(jīng)不可避免地被延后，讓過(guò)去兩年里瘋狂的PE、VC投入資金，面臨著(zhù)退出困境。2016年很可能是“互聯(lián)網(wǎng)+”一次一體的退潮。沒(méi)有盈利模式的“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”企業(yè)，將有一批死于“彈盡糧絕”。但互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的重塑，卻不會(huì )停止。