【中玻網(wǎng)】在中點(diǎn)“因地施策、分類(lèi)調控”的總體調控思路下，地方相關(guān)部門(mén)對樓市的態(tài)度已經(jīng)產(chǎn)生了微妙的變化：房?jì)r(jià)過(guò)熱反彈預期很大的城市，調控的力度有所加強；而庫存壓力很高的城市，則繼續出手發(fā)生反應。
　　
　　一線(xiàn)城市：出手壓制
　　
　　面對房?jì)r(jià)出現過(guò)熱現象，北京、上海、深圳分別出手壓制。
　　
　　受北京行政副中心建設等利好發(fā)生反應，北京通州房?jì)r(jià)近期出現了大幅上漲現象，從而導致北京出臺更為嚴厲的限購措施。8月14日晚間，北京住建委、北京市通州區人民相關(guān)部門(mén)突然發(fā)布《關(guān)于加強通州區商品住房銷(xiāo)售管理的通知》，規定通州區自8月15日起開(kāi)始執行“升級版”的住房限購政策。根據政策規定，已經(jīng)擁有1套住房、無(wú)法提供在通州區落戶(hù)滿(mǎn)3年及近3年在通州區連續繳納社會(huì )保險和個(gè)人所得稅證明的本市戶(hù)籍居民家庭，將暫停向其出售通州區商品住房。
　　
　　相關(guān)人士分析指出，通州版“限購令”的出臺，緣于區域內房?jì)r(jià)出現暴漲所致。自今年6月份以來(lái)，通州將要建設行政副中心概念遭到市場(chǎng)熱炒，并導致成交量出現暴漲，據中國指數研究院跟進(jìn)監測的結果顯示，通州區6、7月份成交量分別達到18.63萬(wàn)平方米和20.38萬(wàn)平方米，同比增幅分別高達567.7%和384.1%。而成交量的暴漲，也帶來(lái)的房?jì)r(jià)的飛升，7月通州住宅均價(jià)漲至23053元/平方米，環(huán)比漲幅超過(guò)20%。此外，還有部分樓盤(pán)為了賣(mài)出更高的價(jià)格，采取了封盤(pán)漲價(jià)措施，如京茂全部城、K2清水灣等項目，紛紛提高售價(jià)。
　　
　　此外，上海則通過(guò)提高二套房貸首付比例，通過(guò)舒緩投入資金性需求來(lái)緩解房?jì)r(jià)上漲壓力。農業(yè)銀行、匯豐銀行、交通銀行、郵儲銀行、大華銀行、中國銀行、中信銀行、渣打銀行、恒生銀行不約而同地將二套房的首付提高至七成、房貸利率執行1.1倍；同時(shí)，興業(yè)銀行和光大銀行則將二套房的首付提高至6成，利率執行1.1倍。
　　
　　而早在6月份，面臨巨大上漲壓力的深圳也采取提高二套房首付比例的措施。據了解，6月不少深圳的銀行將二套房房貸首付比例提高至7成，提高利率上浮額度。7月中旬，廣州跟進(jìn)了這一政策，各家銀行將首付比例全部調至7成。
　　
　　部分二線(xiàn)城市：繼續發(fā)生反應
　　
　　與一線(xiàn)城市出手壓制房?jì)r(jià)上漲預期不同的是，部分二三城市還在出臺發(fā)生反應政策，以促使樓市加快回暖。本刊不動(dòng)產(chǎn)研究中心發(fā)現，有部分地區已經(jīng)連續出臺政策，持續發(fā)生反應市場(chǎng)消費。
　　
　　近日，陜西省住建廳出臺住建系統促投入資金穩增長(cháng)18條措施，內容涵蓋保障性安居工程建設、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鎮基礎設施建設以及行業(yè)審批制度改變等多項內容。據了解，這是陜西省繼調整房貸政策、公積金貸款政策之后，再次出臺發(fā)生反應措施，以促使樓市加快恢復步伐。
　　
　　同時(shí)，沈陽(yáng)和貴陽(yáng)兩大省會(huì )城市，也分別在近日出臺了新的救市措施。沈陽(yáng)市出臺《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的有關(guān)要求的通知》，新措施主要包括：取消普通商品房公積金貸款限制、新小區入住率超過(guò)一半要配公交線(xiàn)路等等。貴陽(yáng)市則出臺《新常態(tài)下促進(jìn)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干舉措（試行）》，明確推出優(yōu)惠住房及土地供應結構、加大公積金支持力度、打通保障性住房和商品住房通道等措施，來(lái)加快促進(jìn)樓市回暖。
　　
　　山東省則降低公積金貸款限制，明確使用公積金貸款購買(mǎi)首套房和二套房較低首付比例，分別由過(guò)去的30%、50%降至20%、30%，取消貸款額與職工賬戶(hù)繳存余額掛鉤限制，取消山東省內異地公積金貸款戶(hù)籍的限制。
　　
　　此外，還有其他城市通過(guò)各種途徑來(lái)發(fā)生反應樓市消費，比如放寬購房入戶(hù)條件等。如�？谑性�8月初宣布，明確將產(chǎn)權式酒店納入購房入戶(hù)范圍。
　　
　　解析：庫存壓力是關(guān)鍵
　　
　　一線(xiàn)城市和二三線(xiàn)城市在調控政策思路上的變化，主要緣于一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)面臨上漲壓力，而二三線(xiàn)城市卻仍在為降低庫存而做各種努力。
　　
　　隨著(zhù)高等住宅成交量的回升，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)目前面臨一定的上漲壓力。中國指數研究院數據表明，2015年上半年，四個(gè)一線(xiàn)城市高總價(jià)樓盤(pán)成交金額均同比增長(cháng)，其中上�？們r(jià)1000萬(wàn)元以上樓盤(pán)共成交2967套，超過(guò)2014年全年水平，銷(xiāo)售額同比增長(cháng)150%，為一線(xiàn)城市較高；北京和深圳高總價(jià)樓盤(pán)金額同比增幅也分別達到64%和86%，而廣州總價(jià)600萬(wàn)元以上樓盤(pán)成交1328套，較去年同期增加175套，銷(xiāo)售金額同比增長(cháng)4%。
　　
　　“隨著(zhù)樓市持續升溫，上海等一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)上漲壓力有所增加。”易居智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示。以深圳為例，據深圳市規土委8月初披露，7月份深圳全市一手住宅成交6414套，環(huán)比減少14.4%，同比增加164.5%；成交面積67.43萬(wàn)平方米，環(huán)比減少12.3%，同比增加197.7%；一手住宅成交均價(jià)3.48萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲13.4%，同比大漲54.4%。
　　
　　一線(xiàn)城市持續火熱，這在土地市場(chǎng)上表現得尤為突出。近日，陽(yáng)光城(000671,股吧)以總價(jià)17.3億元奪得上海楊浦區平?jīng)錾鐓^02C1-12地塊，樓板價(jià)達到4.91萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率接近60%。而同時(shí)期二線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)，則相對要冷清一些，如合肥8月首場(chǎng)土地拍賣(mài)，4宗總共339畝土地，僅拍得6.7億元，基本以低價(jià)成交。相關(guān)人士表示，土地投入資金繼續涌向一線(xiàn)城市，這使得一線(xiàn)城市樓市面臨不小的壓力。
　　
　　在這種情況下，收緊二套房貸，可適當減輕房?jì)r(jià)上漲壓力。嚴躍進(jìn)表示，部分銀行收緊二套房的房貸政策，繼續支持首套房、剛需置業(yè)者的購房需求，可以穩定房?jì)r(jià)、支持樓市健康持續發(fā)展。
　　
　　而二三線(xiàn)城市卻面臨需求不足的境況，因此加大庫存去化速度，仍然是這些城市在未來(lái)很長(cháng)一段時(shí)間內所需要面對的難題。根據上海易居房地產(chǎn)研究院公布的監測結果顯示，包括天津、沈陽(yáng)、西安等在內的二線(xiàn)城市，目前庫存去化周期仍然超過(guò)15個(gè)月的安全警戒線(xiàn)，庫存壓力不小。
　　
　　相關(guān)人士表示，下半年秋季是傳統房產(chǎn)銷(xiāo)售旺季，對于部分庫存壓力很大的城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)幾個(gè)月內的銷(xiāo)售情況將關(guān)系到今年全年銷(xiāo)售的成敗，因此不排除相關(guān)部門(mén)加大發(fā)生反應力度，來(lái)加快樓市消化速度。當然，房企在此階段，也應該配合政策，爭取以?xún)r(jià)換量，促使市場(chǎng)回暖。