2017年一季度，在因城施策的導向下，各地相關(guān)部門(mén)積較深化房地產(chǎn)政策調控。3月起，多城市樓市政策調整密集出臺，積較穩定市場(chǎng)預期。本輪調控表現出較強的區域聯(lián)動(dòng)性，更加重視利用資金方式深化城市協(xié)同，促進(jìn)市場(chǎng)參與各方回歸理性。

　　從具體的市場(chǎng)表現看，一季度要點(diǎn)城市新房市場(chǎng)成交量同比小幅下降，其中三四線(xiàn)城市整體銷(xiāo)售表現穩步向好，受益于去庫存政策累積效應及熱點(diǎn)城市外溢影響，部分三四線(xiàn)城市及旅游城市市場(chǎng)表現搶眼。與此同時(shí)，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市新房市場(chǎng)在嚴格調控下表現相對平穩，部分需求轉至二手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)熱度升高。

　　住宅用地市場(chǎng)供需同步上升。熱點(diǎn)城市地方相關(guān)部門(mén)積較推地，企業(yè)拿地意愿也較高，各類(lèi)城市住宅用地成交規模均保持增長(cháng)，住宅用地成交樓面均價(jià)和溢價(jià)率繼續提升。其中部分城市住宅用地成交量已接近或超過(guò)去年全年的一半。

　　展望未來(lái)，在調控政策積較深化的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望穩步回歸理性。特別是近期政策密集出臺后，市場(chǎng)成交有望繼續回落，價(jià)格也將趨穩。從不同城市看，部分熱點(diǎn)城市短期供應不足，且政策力度非常大，成交繼續面臨下行壓力；而多數三四線(xiàn)城市在去庫存政策支持下有望延續平穩增長(cháng)態(tài)勢。

　　一、政策環(huán)境：政策調控逐步深化、區域聯(lián)動(dòng)性增強，積較穩定市場(chǎng)預期

　　2017年3月5日在第十二屆全國人民代表大會(huì )第五次會(huì )議上國務(wù)院總理李克強作相關(guān)部門(mén)工作報告，提出“堅持住房的居住屬性，落實(shí)地方相關(guān)部門(mén)主體責任。加強房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調控，房?jì)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等行為，遏制熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲�！�

　　樓市調控政策密集出臺、區域聯(lián)動(dòng)性增強。2016年9月底至今，共計40余個(gè)地級以上城市和部分縣市出臺調控收緊政策，其中此輪有30余城（縣市）出臺政策，包括15個(gè)地級以上城市和2個(gè)縣市調控升級�？傮w來(lái)看，本輪政策以中心城市為單位，周邊三四線(xiàn)城市聯(lián)動(dòng)收緊。在后續政策的影響下，由于不同城市群內部協(xié)同發(fā)展的周期、城市之間緊密度存在差異，面對調控政策的表現也不盡相同。

　　京津冀城市群：中心城市政策強化，周邊三四線(xiàn)城市政策同步跟進(jìn)，市場(chǎng)將在政策集中收緊趨勢下更快回歸理性。北京調控進(jìn)一步升級，限購方面非京籍納稅年限調整為連續60個(gè)月，同時(shí)將商住納入限購范圍，在建在售商辦類(lèi)項目不得銷(xiāo)售給個(gè)人，已銷(xiāo)售的商辦類(lèi)項目再次上市出售時(shí)，可出售給個(gè)人，但需符合名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄、在京已連續五年繳納社�；騻�(gè)人稅條件，商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買(mǎi)商辦類(lèi)項目的購房貸款；信貸方面，不但認房又認貸，并將離婚一年以?xún)鹊馁彿空咭惨曌鞫追啃枨�，首付比例也上調為購買(mǎi)普通自住房不低于60％，購買(mǎi)非普通自住房不低于80％。北京出臺調控政策后，環(huán)京周邊縣市也集中出臺調控措施，廊坊、張家口崇禮限購升級，保定市區、涿州、淶水、滄州、石家莊、天津、青島等地開(kāi)啟限購限貸。此次調控的聯(lián)動(dòng)更好地契合了市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)，將有效舒緩投入資金投機需求，也將促使京津冀區域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更快回歸理性。

　　長(cháng)三角城市群：中心城市需求外溢，周邊三四線(xiàn)城市政策分段強化，市場(chǎng)平穩效果顯現。隨著(zhù)需求向中心城市周邊轉移，中心城市南京、杭州等進(jìn)一步升級限購政策，南京將限購擴至六合、溧水、高淳，杭州提高非本市戶(hù)籍家庭社�；騻�(gè)稅繳納年限，繼續鞏固之前的調控效果，而周邊滁州、鎮江、嘉興、句容、嘉善等三四線(xiàn)城市則分階段開(kāi)始限購限貸。三四線(xiàn)城市成為了長(cháng)三角調控的要點(diǎn)，短期內三四線(xiàn)城市投入資金投機現象將明顯減少。

　　珠三角城市群及周邊：廣州及周邊城市調控繼續升級，海西雙核同步限制二次供應。廣州全市限購，并將社保及納稅期限提至5年，同時(shí)認房又認貸，對商住限購，提高購房轉讓門(mén)檻，廣州周邊佛山限購加碼，中山也加入限購行列。海西城市群雙核廈門(mén)、福州則繼續對上一輪政策強化并有所創(chuàng )新，在嚴格限購限貸的同時(shí)，還對新購住房再轉讓設置條件，要求取得產(chǎn)權證后滿(mǎn)2年方可上市交易，明顯舒緩了投機性需求。

　　中西部地區：收緊城市數量較少且零散分布，中心城市調控效果將迅速顯現。中西部地區主要表現為城市群中心城市的逐層收緊，長(cháng)沙、贛州新出臺限購限貸政策，南昌、成都等城市則進(jìn)一步強化升級，且針對不同城市、城市內部的不同板塊，政策都體現出了差異性。在中西部分區施策的背景下，中心城市主城區內投入資金投機性需求將逐步回歸理性，城市內部庫存壓力非常大的板塊也將有效承擔部分需求，引導人口合理分布。同時(shí)中心城市郊區縣以及周邊部分三四線(xiàn)城市仍將繼續推進(jìn)農民工市民化進(jìn)程，結合自身條件，就近就地積較吸納進(jìn)城農民工。

　　這一輪的調控政策呈現新的變化，表現為中心城市和周邊城市政策同步調控，聯(lián)動(dòng)促進(jìn)市場(chǎng)平穩。至此，本輪政策的特點(diǎn)也越來(lái)越明朗，城市群“調控場(chǎng)”已然形成，片區聯(lián)動(dòng)施策下限購限貸逐步形成相互作用，同時(shí)更加重視利用資金方式深化片區內的影響，深化城市協(xié)同，穩定市場(chǎng)預期，促進(jìn)市場(chǎng)參與各方回歸理性。除限購限貸外，認房又認貸將成為各城市調控普遍標準，北京對于商住的嚴控、廈門(mén)福州對于購房再交易的限制政策也將被更多城市效仿，目前廣州已經(jīng)對商住進(jìn)行限購，同時(shí)廣州、青島也已向廈門(mén)福州看齊，限制購房再交易。未來(lái)在政策干預和市場(chǎng)力量的共同作用下，一線(xiàn)城市有望得到整體降溫，二線(xiàn)熱點(diǎn)城市在調控進(jìn)一步升級后部分非理性需求將加速離場(chǎng)，三四線(xiàn)城市則將在去庫存和控風(fēng)險的博弈中繼續分化。

　　二、市場(chǎng)表現：要點(diǎn)城市新房成交小幅回落，三四線(xiàn)城市表現突出

　　成交量同比下降，但仍處歷史同期相對高位。去年國慶節前后，全國多城市密集出臺樓市調控政策，市場(chǎng)環(huán)境整體趨緊，四季度成交量開(kāi)始出現回落。2017年，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市調控升級，成交繼續回落。據初步統計，2017年一季度，50個(gè)代表城市商品住宅市場(chǎng)月均成交量在2650萬(wàn)平方米左右，同比下降約15％，但從歷史成交數據來(lái)看，仍處于相對高位。

　　不同級別城市來(lái)看，一線(xiàn)城市供應有限、受調控影響也非常大，成交量同比降幅在各線(xiàn)城市中較為突出。據初步統計，一線(xiàn)城市一季度商品住宅成交面積同比下降約四成，除廣州保持小幅增長(cháng)外，其余城市同比均下降。二線(xiàn)熱點(diǎn)調控城市成交量顯著(zhù)下降，但旅游型城市成交增長(cháng)明顯，城市分化加劇。核心城市輻射圈的三線(xiàn)城市成交量受調控政策影響普遍回落，其余三線(xiàn)城市成交量表現穩定增長(cháng)。

　　百城住宅價(jià)格累計漲幅持續收窄。根據中國房地產(chǎn)指數系統對100個(gè)城市全樣本調查數據顯示，2016年多城密集出臺調控政策后，10月起價(jià)格環(huán)比漲幅持續收窄。進(jìn)入2017年，百城價(jià)格環(huán)比漲幅繼續收窄，一季度漲幅較2016年四季度收窄1.28個(gè)百分點(diǎn)。 

　　2017年一季度，各級城市住宅價(jià)格漲幅分化，一線(xiàn)城市受調控影響漲幅收窄程度非常大，三線(xiàn)代表城市住宅價(jià)格明顯提升。今年以來(lái)，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調控政策不斷加碼，新房市場(chǎng)價(jià)格漲幅趨緩。其中一線(xiàn)城市受調控影響漲幅收窄較為顯著(zhù)，一季度累計上漲0.80％，較去年四季度收窄1.30個(gè)百分點(diǎn)；二線(xiàn)代表城市累計上漲2.19％，較去年四季度收窄0.70個(gè)百分點(diǎn)。一季度三線(xiàn)代表城市累計上漲2.57％，在各線(xiàn)城市中漲幅較為突出。

　　熱點(diǎn)城市二手房成交熱度較高。一季度深圳、蘇州新房成交量同比降幅高達七成以上，南京、上海降幅也超六成，熱點(diǎn)城市受調控政策影響，新房成交量降幅顯著(zhù)。與此相對，3月部分熱點(diǎn)城市二手住宅成交回升，北京3月前四周周均成交套數保持了較高水平，杭州3月前四周周均成交套數為去年同期的兩倍以上。同時(shí)，熱點(diǎn)城市中除重慶二手住宅價(jià)格漲幅略低于新建住宅外，其余城市二手住宅價(jià)格均有顯著(zhù)上漲。

　　旅游特色城市及核心城市輻射的三線(xiàn)城市在一季度受到非常大關(guān)注。�？�、青島、三亞等臨海旅游型城市及揚州等特色小鎮城市一季度市場(chǎng)保持了一定熱度，成交量同比均大幅增長(cháng)。而中山、鎮江、肇慶、廊坊等三線(xiàn)城市地處核心城市輻射范圍內，因核心城市限購限貸政策嚴苛，相對的區位優(yōu)勢吸引核心外溢需求進(jìn)一步向外擴散，其中鎮江、肇慶一季度成交量同比增幅均在六成左右，而中山、廊坊等地房?jì)r(jià)漲幅也較明顯。徐州、汕頭等地因具備區域內相對優(yōu)勢，城市基本面向好，吸引需求集聚，推動(dòng)商品住宅市場(chǎng)升溫，其中汕頭一季度成交面積同比大增170.4％。

　　整體來(lái)看，受去年同期高基數及政策調控影響，一季度新房成交量同比小幅下調，價(jià)格累計漲幅持續收窄。具體來(lái)看，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市新房?jì)r(jià)格漲幅明顯收窄，成交量同比降幅顯著(zhù)，但二手房市場(chǎng)價(jià)格漲幅明顯高于新房。同時(shí)，因去庫存政策效應及核心城市外溢影響，部分三四線(xiàn)城市量?jì)r(jià)保持了穩步增長(cháng)，市場(chǎng)趨勢向好。在調控持續收緊下，預計未來(lái)一二線(xiàn)城市成交仍難見(jiàn)起色，價(jià)格整體將趨平穩，而三四線(xiàn)城市市場(chǎng)有望延續良好勢頭。

　　三、土地市場(chǎng)：宅地供求穩步增長(cháng)，一二線(xiàn)及周邊城市受關(guān)注

　　2017年以來(lái)，地方相關(guān)部門(mén)加大推地力度，特別是1-2月，住宅和商辦用地推出量均明顯增加。 

　　從住宅用地的推出量來(lái)看，一二線(xiàn)城市推地加速。一二線(xiàn)城市受市場(chǎng)供應不足影響，住宅用地推出量大增，尤其是一線(xiàn)城市，今年一季度共推出508萬(wàn)平方米，為近兩年同期較高水平，同比大幅增長(cháng)98.0％，其中北京推出148萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)約2倍，環(huán)比增長(cháng)50％；上海推出177萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)超八成。因多數三四線(xiàn)城市庫存量仍非常大，當地相關(guān)部門(mén)放緩推地節奏，今年一季度三四線(xiàn)城市共推出9134萬(wàn)平方米，為2010年以來(lái)季度較低水平，同比連續第12個(gè)季度下降，降幅為1.9％。

　　各線(xiàn)城市住宅用地成交量均增長(cháng)，部分城市成交體量非常大。2017年一季度，全國300個(gè)城市住宅用地共成交1.4億平方米，同比增長(cháng)13.0％；各線(xiàn)城市成交量均增長(cháng)，其中二線(xiàn)城市同比增長(cháng)19.0％，增幅非常大。從一季度住宅用地成交面積TOP20來(lái)看，鄭州、徐州、武漢成交面積已超過(guò)750萬(wàn)平方米，位居前三；另有西安、重慶等城市成交超400萬(wàn)平方米。與去年全年成交量相比，惠州、徐州今年一季度成交面積已超去年的70％，鎮江、阜陽(yáng)占比亦在50％以上，部分三四線(xiàn)城市土地成交量偏大，需適度注意供應風(fēng)險。

土地市場(chǎng)熱度仍然較高，成交樓面均價(jià)呈上行態(tài)勢。2017年一季度，全國300個(gè)城市各類(lèi)用地成交樓面均價(jià)2099元/平方米，較去年四季度上漲8.3％，同比上漲49.0％。其中，住宅用地成交樓面均價(jià)3412元/平方米，較上一季度微幅上漲0.7％，同比上漲44.1％。

　　熱點(diǎn)一二線(xiàn)及其周邊三四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)關(guān)注度高。今年一季度一線(xiàn)城市住宅用地成交樓面均價(jià)環(huán)比漲幅在各線(xiàn)城市中非常大；三四線(xiàn)城市樓面均價(jià)1878元/平方米，環(huán)比上漲8.8％，同比上漲49.7％。另外，從住宅用地出讓金來(lái)看，今年一季度，武漢、合肥、南京等城市出讓金已超過(guò)200億元，明顯超過(guò)一線(xiàn)各城市。三四線(xiàn)城市出讓金靠前5中，多數城市位于長(cháng)三角、珠三角等大城市群內，其中徐州、佛山兩地住宅用地出讓金超100億元，阜陽(yáng)、揚州、漳州也在50億元以上，這部分城市受城市群核心城市需求外溢帶動(dòng)，土地市場(chǎng)獲得非常大關(guān)注。

　　2017年一季度，地方相關(guān)部門(mén)加大推地力度，特別是熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市為緩解緊張的供不應求矛盾，住宅用地推地力度非常大，其中一線(xiàn)城市推地量幾乎翻倍增長(cháng)。隨著(zhù)推地量的增加、企業(yè)補倉意愿的提高，住宅用地成交量?jì)r(jià)呈現上行態(tài)勢，但部分城市住宅用地成交量已接近或超過(guò)去年全年的半數，在地價(jià)高漲的背景下，未來(lái)存在新一輪庫存積壓風(fēng)險。

　　四、趨勢預判：政策引導回歸理性，銷(xiāo)售增速將回落，價(jià)格保持平穩

　　1.企業(yè)銷(xiāo)售目標穩升，城市圈布局深化

　　2017年房企銷(xiāo)售目標穩中走高，多以深耕現有城市為主，并聚焦城市經(jīng)濟圈。截至3月，超過(guò)10家品牌房企公布了2017年銷(xiāo)售目標，部分房企的銷(xiāo)售目標較2016年增長(cháng)超30％。千億房企數量繼續擴大，行業(yè)競爭依然激烈。計劃拿地方面，部分品牌企業(yè)拿地金額預期攀升，明顯高于去年及近四年來(lái)均值，城市布局多以鞏固現有城市為主，同時(shí)聚焦長(cháng)三角、環(huán)渤海、珠三角等城市群發(fā)展。

　　熱點(diǎn)城市“存貨”不足，企業(yè)積較拿地。2016年以來(lái)在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積大幅增長(cháng)的背景下，企業(yè)現有存量減少，特別是熱點(diǎn)城市，存量明顯不足，企業(yè)拿地補倉意愿高。今年一季度，20家品牌房企累計拿地4022萬(wàn)平方米（按規劃建筑面積計算）同比增長(cháng)39.7％；累計拿地金額為2452億元，同比增長(cháng)113.0％。從拿地結構來(lái)看，品牌房企一二線(xiàn)城市拿地占比超7成，其中二線(xiàn)城市拿地占比52％。

　　整體來(lái)看，多數企業(yè)對2017年業(yè)績(jì)預期較好，且一季度業(yè)績(jì)大幅提升。在政策引導下，多數城市土地推出量明顯增加，房企拿地積較，深化布局城市圈。但值得注意的是，地價(jià)走高、政策調控等因素將對企業(yè)現金流產(chǎn)生一定影響，企業(yè)應警惕運營(yíng)風(fēng)險。合理控制拿地節奏，正確把握獲取地塊的時(shí)機和方式至關(guān)重要。

　　2.政策影響下二季度銷(xiāo)售增速有望回落，價(jià)格將保持平穩

　　經(jīng)濟穩中承壓，貨幣政策穩健中性，但不排除針對房地產(chǎn)收縮信貸的可能性。從當前經(jīng)濟數據看，制造業(yè)信心回升，工業(yè)企業(yè)利潤總額持續提升，民間投入資金增速有所回升，但內外需求動(dòng)力不足，去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿等問(wèn)題仍然突出，國內經(jīng)濟仍面臨一定壓力。預計今年我國貨幣政策仍將以穩為主，兩會(huì )也將2017年貨幣政策導向定調為“穩健中性”，為經(jīng)濟增長(cháng)創(chuàng )造穩定的貨幣環(huán)境，相對而言，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸環(huán)境將面臨收緊壓力。

　　今年1-2月，全國商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)25.1％，預計二季度成交增速將回落，價(jià)格將保持平穩態(tài)勢，全年將呈現“成交回落，價(jià)格小幅下跌”的特點(diǎn)。一方面，政策調控不僅舒緩了部分非理性需求，也將對扭轉市場(chǎng)預期發(fā)揮作用。去年930以來(lái)，整體市場(chǎng)的同比增速開(kāi)始出現回落，我們認為今年初的市場(chǎng)走勢并不會(huì )改變市場(chǎng)大格局，隨著(zhù)政策的不斷加碼，市場(chǎng)量?jì)r(jià)將出現回調，但價(jià)格的市場(chǎng)反應將滯后于量。另一方面，全部及國內寬松貨幣環(huán)境不再，隨著(zhù)大銀行在公開(kāi)市場(chǎng)提升利率及不斷加強資金監管，房地產(chǎn)信貸環(huán)境也將更為趨緊，從而對房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jì)r(jià)走勢產(chǎn)生影響。 

 　　具體來(lái)看，熱點(diǎn)城市成交將顯著(zhù)回落，價(jià)格將承壓。歷次政策調控過(guò)程中，熱點(diǎn)城市對于調控的反應較為明顯。今年以來(lái)，熱點(diǎn)城市限購限貸政策不斷加碼，限制了部分需求入市。其中，信貸政策的不斷升級，對于改善型需求、投入資金性需求等將產(chǎn)生非常大影響，成交持續回落。三四線(xiàn)城市將保持平穩增長(cháng)態(tài)勢，但不同城市仍分化。核心城市周邊的強輻射城市短期內市場(chǎng)成交量將受到調控舒緩。具備產(chǎn)業(yè)支撐的三四線(xiàn)城市成交量?jì)r(jià)將保持平穩態(tài)勢。對于庫存較高的三四線(xiàn)城市，始終堅持去庫存政策，需求將平穩釋放。