一、二線(xiàn)城市樓市5月份“量?jì)r(jià)”情況大面積熄火，三線(xiàn)城市接棒，房?jì)r(jià)領(lǐng)漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化趨勢愈加明顯。

      據統計局公布的較新數據顯示，5月份，70個(gè)大中城市中，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，26個(gè)城市房?jì)r(jià)漲幅環(huán)比回落。整體來(lái)看，15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均比上月回落。

      易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)向記者表示，從房?jì)r(jià)環(huán)比情況來(lái)看，一線(xiàn)城市整體降溫，二線(xiàn)城市市場(chǎng)有分化，三線(xiàn)城市總體升溫。

      同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉則向記者表示，深圳、上海等一線(xiàn)城市和蘇州、南京、杭州等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市市場(chǎng)調整較有可能加劇。張宏偉預計，下半年，鑒于回款目標壓力、資金兌付壓力等因素，更多房企會(huì )放棄自己的價(jià)格“底線(xiàn)”，尋求“降價(jià)”，甚至有的企業(yè)因為資金兌付壓力而主動(dòng)降價(jià)。

      三、四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)領(lǐng)漲

      由于樓市交易的滯后性，“317”之后連續加碼的調控政策落地后，其力度開(kāi)始在5月份顯現出來(lái)。

      從統計局數據可以看出，一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市樓市一體處于停滯或下行趨勢中，三線(xiàn)城市和部分西部城市則領(lǐng)漲。值得關(guān)注的是，曾有消息人士向《經(jīng)濟權益憑證日報》記者透露，蚌埠市4月份就已經(jīng)出現“買(mǎi)房要找關(guān)系”的“一房難求”跡象。而在這一波房?jì)r(jià)領(lǐng)漲城市中，蚌埠、北海、湛江等城市均在其列。

      中原地產(chǎn)重要地位分析師張大偉認為，兩年前房?jì)r(jià)領(lǐng)漲的一、二線(xiàn)城市從上個(gè)月開(kāi)始進(jìn)入調整期，從2015年初的一線(xiàn)城市拉動(dòng)房?jì)r(jià)上漲到2016年的二線(xiàn)城市拉動(dòng)樓市上行，直至現在市場(chǎng)出現逆轉，一、二線(xiàn)城市整體熄火退燒，而三線(xiàn)城市去庫存明顯提速，同時(shí)接下了一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的接力棒。

      事實(shí)上，從開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)就可見(jiàn)一斑。近日，在綠城中國的股東會(huì )上，綠城中國執行總裁李青岸表示，上半年，三、四線(xiàn)城市銷(xiāo)售額差不多占到整個(gè)銷(xiāo)售額的一半以上。

      李青岸稱(chēng)，對于三、四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，只要沒(méi)有巨大虧損，公司能走量都會(huì )走量，以綠城中國在海南的藍灣小鎮為例，春節后就賣(mài)出了30億元，目前三、四線(xiàn)的庫存量已經(jīng)降至40％。雖然三、四線(xiàn)城市賣(mài)得很好，但公司并不太看好三、四線(xiàn)城市，在投入資金布局方面，依然會(huì )堅守一、二線(xiàn)城市。

      實(shí)際上，今年3月下旬，綠城中國行政總裁曹舟南接受《經(jīng)濟權益憑證日報》記者采訪(fǎng)時(shí)就表示，三、四線(xiàn)城市已有抬頭跡象，但這一上行周期持續時(shí)間不會(huì )太長(cháng)，依然會(huì )積較增加一、二線(xiàn)城市的土地儲備。

      值得關(guān)注的是，對綠城中國來(lái)說(shuō)，三、四線(xiàn)城市重在走量。但對于大多數上市房企來(lái)說(shuō)，上半年在限購、限貸和限價(jià)等多種約束性政策下，2016年簽約的合同銷(xiāo)售額可能結轉至2017年上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)中，因此能夠補充上半年業(yè)績(jì)，但下半年，若再不加大回流現金，對其業(yè)績(jì)指標和現金流安全都將是重壓。

      房企下半年或降價(jià)

      實(shí)際上，從上述統計局數據可知，在二手房市場(chǎng)，北京二手房跌幅非常大。據市場(chǎng)人士透露，在上半年的北京樓市中，限制新房?jì)r(jià)格，新房供應量較少，調控效果在二手房領(lǐng)域效果更為明顯。事實(shí)上，在一線(xiàn)城市中，二手房市場(chǎng)的表現更為直接和明顯，其背后主要源于對新房的限制是“卡”在入市之前，價(jià)格過(guò)高項目不發(fā)放預售許可證。

      無(wú)獨有偶，據張宏偉透露，從上海上半年樓市量?jì)r(jià)供應來(lái)看，由于各級相關(guān)部門(mén)調控從嚴執行、供應端預售許可證的從嚴審批、部分投入資金客退場(chǎng)、開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤(pán)周期集中在5月-6月份甚至下半年。

      張宏偉認為，上海商品住宅市場(chǎng)上半年的成交表現是“量跌”的，此時(shí)，房企資金面仍然沒(méi)有壓力，實(shí)質(zhì)性大范圍降價(jià)難以出現，因此整體表現為“量跌價(jià)穩”。不過(guò)，進(jìn)入下半年后，由于上半年“量跌”有了銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的損失，開(kāi)發(fā)商必然會(huì )啟動(dòng)“保量”策略。因此，在“保量”及沖刺年度銷(xiāo)售指標、資金兌付壓力等驅動(dòng)下，下半年市場(chǎng)表現特征將是，開(kāi)發(fā)商 “以?xún)r(jià)換量”沖業(yè)績(jì)。

      張宏偉進(jìn)一步透露，從目前上海樓市反應情況來(lái)看，盡管還有部分房企堅守符合自己心理預期的定價(jià)線(xiàn)，但已經(jīng)有部分房企開(kāi)始主動(dòng)放棄“底線(xiàn)”，開(kāi)始主動(dòng)適應相關(guān)部門(mén)的指導價(jià)格措施積較跑量。他認為，到了下半年，處于回款目標壓力、資金兌付壓力等因素，更多房企會(huì )放棄價(jià)格“底線(xiàn)”，甚至有的企業(yè)因為資金兌付壓力而主動(dòng)降價(jià)。

      更重要的是，另有業(yè)內人士認為，2015年和2016年的土地市場(chǎng)曾拍出多個(gè)地王和多幅高價(jià)地，而這些地王和高價(jià)地的摘得者多數是中型或者小型企業(yè)，其缺乏面對下行市場(chǎng)的應對能力，為求自保，不乏向全國房拋橄欖枝的動(dòng)作。事實(shí)上，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)并購談判暗潮洶涌，大型房企紛紛發(fā)起并購，以尋求低價(jià)土地儲備。

      張宏偉也稱(chēng)，今年以來(lái)，為了剝離不良資產(chǎn)，或者因為資金兌付壓力加大，或者出于調整市場(chǎng)布局戰略需求，并購接觸劇增。鑒于此，今年下半年，在資本市場(chǎng)融入資金環(huán)境依舊大幅收緊的預期下，通過(guò)銷(xiāo)售渠道回籠資金若遭遇瓶頸，房企的資金兌付壓力將越來(lái)越大，降價(jià)銷(xiāo)售意愿將增強，這意味著(zhù)下半年樓市將進(jìn)入高層度調整階段。