【中玻網(wǎng)】昨日，住建部與國土部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)方案》，并公布了13個(gè)試點(diǎn)城市名單。該試點(diǎn)方案被部分人士解讀為農村集體土地不用經(jīng)過(guò)征地環(huán)節直接進(jìn)入市場(chǎng)，土地成本將大幅降低，對房?jì)r(jià)將產(chǎn)生重大影響，甚至會(huì )出現商品房?jì)r(jià)格二三折的房子。這個(gè)試點(diǎn)方案對房?jì)r(jià)的影響真會(huì )有這么大嗎？

　　首先，集體建設用地建租賃住房，僅是在土地來(lái)源上的試點(diǎn)，并非土地制度的改變。此前，部分城市新建租賃住房的土地來(lái)源多為新增建設用地或采用在新建商品住房項目中配建的方式，但是這些方式土地成本高企，導致建設和運營(yíng)租賃住房的投入資金回報率過(guò)低。而集體建設用地土地成本相對較低，通過(guò)這種方式獲取土地建設租賃住房，能夠降低租賃住房建設者的成本，提高多種資本的參與興趣和商業(yè)運營(yíng)的可持續性。

　　北京（樓盤(pán)）和上海（樓盤(pán)）是較早進(jìn)行集體土地建租賃住房試點(diǎn)的城市，已經(jīng)取得了較好的成果，不僅增加了住宅用地來(lái)源和租賃住房供給，擴展了集體土地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能，同時(shí)盤(pán)活了低效的集體建設用地，既解決城市周邊外來(lái)務(wù)工人員的居住問(wèn)題，還能拓寬集體經(jīng)濟籌備和農民的收入來(lái)源。此次在13個(gè)城市進(jìn)行集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)，也是為了提高存量土地集約利用水平，為構建城鄉統一的建設用地市場(chǎng)提供支撐。

　　其次，租賃市場(chǎng)建設是落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一定位的重要舉措，是建立購租并舉住房制度的重要內容，是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制的一部分。利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾。但是，要進(jìn)一步影響房?jì)r(jià)，還取決于量的多少。目前集體建設用地建設租賃住房?jì)H是在13個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)，并且采取相關(guān)部門(mén)主要、農民集體自愿的原則，試點(diǎn)實(shí)施后要在2019年11月開(kāi)展中期評估，并在2020年底前進(jìn)行總結，這些試點(diǎn)能否大規模推開(kāi)及供應量有多大尚不確定，因此對房?jì)r(jià)能有多大沖擊存疑。對于租金，試點(diǎn)方案中明確，集體租賃住房出租，不得以租代售；承租的集體租賃住房，不得轉租。要探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動(dòng)。這意味著(zhù)未來(lái)的租賃市場(chǎng)租金穩定是有保障的。

　　此外，對于集體建設用地建設租賃住房，還有人將此與“小產(chǎn)權房”聯(lián)系在一起，認為“小產(chǎn)權房”的租賃合法了。實(shí)際上，集體租賃住房是經(jīng)依法批準建設，依法實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的用于租賃的住房，而“小產(chǎn)權房”既涉及違法用地，又涉及違法建設和銷(xiāo)售，產(chǎn)權不受法律保護，兩者有本質(zhì)區別。