【中玻網(wǎng)】2014年末，一直處于頹勢的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了一陣躁動(dòng)：CREIS中指較新數據顯示，2014年12月主要城市成交面積迎來(lái)新高，環(huán)比增長(cháng)21.22%，同比2013年也增長(cháng)9.79%。這一爆發(fā)性增長(cháng)，被外界認為本輪房地產(chǎn)行業(yè)調整筑底結束。但也有業(yè)內人士指出，此次上升只是因部分特殊原因造成，并不能看做完成筑底。
　　
　　不管筑底是否完成，2015年將在2014年樓市大轉折之后，進(jìn)入一個(gè)相對平靜的新常態(tài)，在這種新常態(tài)之下，行政性管制政策將一體退出、地方救市政策也將續演松綁的故事，房地產(chǎn)企業(yè)的去庫存和跨界轉型將貫穿這一年，市場(chǎng)也將在一體分化中進(jìn)入中速增長(cháng)。同時(shí)，二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險將明顯上升。
　　
　　政策恢復常態(tài)忙松綁
　　
　　2014年，房地產(chǎn)政策一改過(guò)去限購、限貸、限價(jià)等一體束縛，回歸市場(chǎng)主要常態(tài)。截至目前，僅北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個(gè)城市仍存限購政策外，其余一體解除。值得注意的是，去年年底召開(kāi)的全國住房和城鄉建設系統工作會(huì )更加確定了政策“空擋”，初次在2015年要點(diǎn)工作中，也是8年來(lái)初次未提“房地產(chǎn)調控”、“限購”兩個(gè)牽動(dòng)行業(yè)命運的關(guān)鍵詞，意味著(zhù)2015年中點(diǎn)層面不會(huì )對樓市進(jìn)行大力度調控。
　　
　　但值得注意的是，“空擋”不意味著(zhù)政策缺失。在為避免房地產(chǎn)硬著(zhù)陸的背景下，地方相關(guān)部門(mén)將加速推出更多的救市政策。
　　
　　中國社科院財經(jīng)戰略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，“一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的繼續下滑將是大概率事件。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣及調控政策的主方向向支持住房消費轉變，仍在堅守限購的五個(gè)城市有望一體放開(kāi)。中點(diǎn)和地方也有望繼續推出救市政策。”
　　
　　的確，在2014較后一天，北京就發(fā)布從2015年1月1日起，北京住房公積金實(shí)行新政，購買(mǎi)政策性住房或套型建筑面積在90平方米(含)以下的首套自住住房，貸款較高額度上調至120萬(wàn)元。這意味著(zhù)，基準利率下，與商貸相比，公積金貸款120萬(wàn)30年總共可少繳利息三十余萬(wàn)。
　　
　　業(yè)內人士認為，這是一線(xiàn)城市較早的明顯救市政策，也更為一線(xiàn)松綁行政性限制政策開(kāi)了口子。
　　
　　事實(shí)上，中點(diǎn)在市場(chǎng)繼續下探的背景下，早已開(kāi)始有了動(dòng)作。2014年9月30日大銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房資金服務(wù)工作的通知》，扶植購房剛性需求，首套認定實(shí)行“認貸不認房”，不再以家庭擁有的房屋數量來(lái)認定，二套房購買(mǎi)家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房。10月9月，住建部、財政部、大銀行三部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求各地放松公積金貸款條件，今后職工連續繳存6個(gè)月即可申請公積金貸款，公積金將實(shí)現異地互認。2014年10月29日國務(wù)院再次強調促進(jìn)住房消費，放松公積金支付房租條件。11月21日，中國人民銀行宣布，自22日起，下調資金機構金額貸款和存款基準利率。資金機構金額貸款和存款基準利率下調0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%，一年期存款基準利率下調0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。
　　
　　與此同時(shí)，地方也采用補貼、減稅、落戶(hù)等政策救市。
　　
　　原華遠地產(chǎn)任志強[微博]認為，地方相關(guān)部門(mén)財政在短時(shí)間內難以擺脫對房地產(chǎn)的依賴(lài)，降息、降準等資金政策再次放松指日可待。例如，鋼鐵、水泥、玻璃等是房地產(chǎn)上游，家電、家裝、建材等是房地產(chǎn)下游，相關(guān)40個(gè)行業(yè)中在房地產(chǎn)下滑中都處于下滑趨勢。“投入資金在GDP之中所占的比重仍然是非常大的，大概占到48%，但房地產(chǎn)的下滑，大約影響了GDP至少0.3個(gè)百分點(diǎn)。”
　　
　　房企抓緊去庫存轉型求生機
　　
　　CRIC研究中心較新數據顯示，截至三季度末，A股139家房企存貨達2.23萬(wàn)億元，環(huán)比上升5%。其中，4家大房企存貨環(huán)比微增3%；15家中型房企存貨較年初上升了25%；120家小房企增幅居中。部分庫存消化周期超18個(gè)月、同比漲幅超1倍的房企包括：大名城漲128%至26.36個(gè)月，蘇寧環(huán)球漲154%至22.57個(gè)月，深振業(yè)同比增長(cháng)135%至18.53個(gè)月。
　　
　　與此同時(shí)，中金公司近期研究報告顯示，目前很多房企的土地儲備規模非常大。例如，萬(wàn)科的土地儲備規模為10000萬(wàn)平方米，保利為7660萬(wàn)平方米，恒大為15100萬(wàn)平方米。
　　
　　住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為，目前房產(chǎn)預售的面積占施工面積的比例是近幾年較低的水平，不到10%。較高點(diǎn)的時(shí)候，大體預售和銷(xiāo)售的房屋的比例是16%，說(shuō)明在建房屋中90%未賣(mài)出去。