【中玻網(wǎng)】商務(wù)部“悄然”公布的一條消息，攪動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的一池春水。昨日，住建部、商務(wù)部等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《住建部等部門(mén)關(guān)于調整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理有關(guān)政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，明確規定，境外機構在境內設立的分支機構、代表機構和在境內工作、學(xué)習的境外個(gè)人可以購買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。至此，在我國維持了十年之久的境外機構、個(gè)人限購政策終于被打破。不過(guò)，對于此項新政，業(yè)界似乎并不十分領(lǐng)情。
　　
　　境外機構人士購房松綁
　　
　　昨日傍晚，業(yè)界突然傳出消息稱(chēng)，我國將放寬外資在境內投入資金房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內貸款、境外貸款、匯入外部借款結匯必須全部交付注冊資本金的要求。沒(méi)過(guò)多久，商務(wù)部就掛出了《通知》原件，其中除了業(yè)內傳出的上述消息外，還明確表示，對于符合要求的境外機構、個(gè)人放松境內購房限制。業(yè)內解讀表示，這意味著(zhù)除了還在實(shí)行限購政策的城市，境外人士在國內購房的套數已經(jīng)不受限制。
　　
　　公開(kāi)資料顯示，被業(yè)內稱(chēng)為“限外令”的境外機構、個(gè)人在境內購房限制政策較早是2006年出臺的。當時(shí)金額持續升值，國內物業(yè)價(jià)值卻處于低谷期，大量外資通過(guò)投入資金房地產(chǎn)進(jìn)入我國市場(chǎng)，“海外購房團”頻頻見(jiàn)諸報端。此后沒(méi)多久，當時(shí)的建設部等六部門(mén)就聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》，明確規定境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學(xué)習時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人，可以購買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購買(mǎi)非自用、自住商品房。
　　
　　之后，“限外令”不斷升級。2009年，我國還出臺了“向境外投入資金方出售國內資產(chǎn)征稅”規定。2010年11月，國家外管局出臺過(guò)規定，境外人士在中國境內只能購買(mǎi)一套房產(chǎn)，對境外個(gè)人及機構在境內購房進(jìn)行了限制。2012年，國家發(fā)改委也發(fā)出通知，對于提供給外籍人士的個(gè)人住房按揭貸款的外債需求，不予安排中長(cháng)期外債額度。
　　
　　經(jīng)濟壓力下“托市”政策再加碼
　　
　　在今年經(jīng)濟下行壓力仍未緩解的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在被賦予越來(lái)越重的穩增長(cháng)期待。上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境在去年逐步寬松的基礎上進(jìn)一步加碼。
　　
　　實(shí)際上，針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，“限外令”松綁早在今年3月就開(kāi)始悄然行動(dòng)了。3月，全國“兩會(huì )”期間，國務(wù)院總理李克強曾在答記者問(wèn)時(shí)表明將會(huì )放松外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度。幾乎在“兩會(huì )”召開(kāi)的同時(shí)，國家發(fā)改委與商務(wù)部就在公布較新《外商投入資金產(chǎn)業(yè)指導目錄(2015年修訂)》時(shí)，在“限制外商投入資金產(chǎn)業(yè)目錄”中，刪除了此前針對外商投入資金房地產(chǎn)的全部限制類(lèi)條款。其中包括：土地成片開(kāi)發(fā)(限于合資、合作)，高等賓館、高等寫(xiě)字樓和全部會(huì )展中心的建設、經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)二級市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司等。
　　
　　“目前金額對外貶值，資金外流，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不存在外資資金過(guò)度投入資金的現象，‘限外令’已經(jīng)沒(méi)有存在的意義。”中國房地產(chǎn)數據研究院執行院長(cháng)陳晟稱(chēng)。
　　
　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)進(jìn)一步解讀表示，由于此前外資進(jìn)入境內房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )導致部分城市房?jì)r(jià)出現非常大反彈，因此，當時(shí)的政策把此類(lèi)資金歸咎為樓市不穩定的因素，進(jìn)而在限購政策出臺的時(shí)候，也排擠了此類(lèi)購房需求。“考慮到很多外國購房需求比較強烈，而且支付能力比較好，尤其在要點(diǎn)城市十分明顯，所以放寬對此類(lèi)群體的購房要求，吻合了目前市場(chǎng)需求。”嚴躍進(jìn)表示。
　　
　　圍墻打破市場(chǎng)難言“領(lǐng)情”
　　
　　然而，即便是“限外令”的圍墻被打破，市場(chǎng)是否“領(lǐng)情”又是另外一回事了。
　　
　　“本輪政策對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常有限。”易居研究院副院長(cháng)楊紅旭直言。同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉也帶有相同的觀(guān)點(diǎn)，他認為，釋放境外人士境內的購房需求對樓市整體的去化并沒(méi)有多大影響，特別是一線(xiàn)城市。
　　
　　昨日，也有國企房地產(chǎn)高層表示，取消境外人士國內買(mǎi)房的限制，實(shí)則影響非常有限，因為境外人士購房占比非常小，而且目前，我國的商品房相比十年前，可獲利的空間也已被壓縮得十分狹窄，境外人士購房熱情短時(shí)間內難被調動(dòng)起來(lái)。
　　
　　不過(guò)，即便如此，政策還是會(huì )一定程度上推動(dòng)后市預期向好。而張宏偉表示，杭州、南京、成都、重慶、天津、大連、青島、珠海、沈陽(yáng)等城市外籍人口相對多，而且限購政策本身就已經(jīng)取消、且價(jià)格處于上漲區間，所以這些城市的境外機構、人士購房需求會(huì )出現一定釋放。“雖然新政實(shí)際影響有限，但還是會(huì )一定程度上增強購房者信心，對于一二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，中高等物業(yè)或出現直接受惠。”中原地產(chǎn)重要地位分析師張大偉還表示。此外，本輪政策中對于外商房企的注冊資本金降低要求，將明顯有利于部分企業(yè)的資金周轉。