【中玻網(wǎng)】高企不下的庫存，依舊是房地產(chǎn)行業(yè)的痛點(diǎn)。上半年，在綠地、萬(wàn)科、招商和保利四家存貨過(guò)千億的房企中，僅只有萬(wàn)科一家房企的庫存出現了2%的下調，其余皆為不同幅度上漲。由于整體處在去庫存通道中，上半年房企大多“增收不增利”。
　　
　　在多次利好政策助推下，今年以來(lái)樓市回暖明顯。
　　
　　但市場(chǎng)依然籠罩著(zhù)高企的存貨陰影。據中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，截至9月7日，已公布半年報的138家房企的總存貨金額高達2.47萬(wàn)億。
　　
　　山東、遼寧等地方已出臺發(fā)生反應政策，助力去庫存。但對三四線(xiàn)供過(guò)于求的城市而言，發(fā)生反應作用并不大。
　　
　　在一線(xiàn)城市，庫存正在逐月降低，近期拍地高價(jià)頻現，城市之間的分化表現較端。未來(lái)，深圳、北京、上海這樣的一線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)是否還能大幅上漲？
　　
　　存貨同比仍上升
　　
　　今年上半年，受3.30新政、降息降準等利好政策的影響，全國樓市出現大面積回暖。據中國指數研究院8月發(fā)布的“百城售價(jià)趨勢”報告顯示，在經(jīng)歷連續十個(gè)月的同比下跌后，百城房?jì)r(jià)終于在9月開(kāi)始止跌，并上漲了0.15%；8月份，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10787元/平方米，環(huán)比上漲0.95%，漲幅較上月擴大了0.41個(gè)百分點(diǎn)。
　　
　　但高企不下的庫存，依舊是房地產(chǎn)行業(yè)的痛點(diǎn)。據中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，上半年2.47萬(wàn)億的總存貨金額，相對于去年同期的22024.96億，同比漲幅高達12%。然而，這還是剔除了前期借殼上市的綠地的數據，若加上綠地的存量，總庫存或將高達2.8萬(wàn)億。
　　
　　上半年，在綠地、萬(wàn)科、招商和保利四家存貨過(guò)千億的房企中，僅只有萬(wàn)科一家房企的庫存出現了2%的下調，其余皆為不同幅度上漲。
　　
　　另外，在27家存量為200-1000億的房企中，也只有金地、濱江、世茂股份的存量出現了下調，其余房企的庫存也都還在走高。
　　
　　另?yè)䥽医y計局數據顯示，7月末，商品房待售面積66259萬(wàn)平方米，比6月末增加521萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加221萬(wàn)平方米，結束5、6兩月的下降態(tài)勢，而辦公樓待售面積也增加98萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加136萬(wàn)平方米。整體庫存壓力進(jìn)一步加大。
　　
　　對此，中原地產(chǎn)重要地位分析師張大偉分析認為，站在一二線(xiàn)城市的角度來(lái)俯瞰國內的整體市場(chǎng)，有以偏概全之嫌。雖然一二線(xiàn)城市市場(chǎng)回暖明顯，但三四線(xiàn)的市場(chǎng)仍處在調整過(guò)程中，以?xún)r(jià)換量才是三四線(xiàn)樓市的真實(shí)現狀。
　　
　　張大偉還指出，一二線(xiàn)的樓市雖然相對樂(lè )觀(guān)，但已擁有過(guò)多的豪宅項目，這會(huì )“拖累”一二線(xiàn)樓市房企的去化速度。
　　
　　由于整體處在去庫存通道中，上半年房企大多“增收不增利”，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利空間是持續收窄的。
　　
　　截至日前，大部分房企已經(jīng)公布半年報，包含萬(wàn)科等所有標桿企業(yè)在內的125家房企，合計營(yíng)業(yè)收入為3989億，而合計凈利潤只有364.5億，凈利潤率只有9.1%。
　　
　　房?jì)r(jià)飛漲不再？
　　
　　樓市雖暖，庫存嚴峻。各地相關(guān)部門(mén)也意識到了樓市的主要問(wèn)題所在，紛紛出臺政策，為房企消化庫存助一臂之力。
　　
　　近日，遼寧、山東等地區的相關(guān)部門(mén)相繼出臺了《關(guān)于做好促進(jìn)商品房銷(xiāo)售的通知》和《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉型升級實(shí)施方案》，其中的措施和建議都是直指當地房地產(chǎn)的存量過(guò)剩和投入資金放緩問(wèn)題。
　　
　　庫存比較嚴重的莫過(guò)于東北片區的遼寧省。據國家統計局數據顯示，1-7月遼寧房地產(chǎn)施工面積為2.76億平方米，投入資金額為2579.4億元，分別同比下降-21.1%、-25.2%，兩者降幅在全國居首。雖如此，但遼寧的房地產(chǎn)投入資金額，卻還多于黑龍江、吉林總和的3倍。
　　
　　8月，遼寧省相關(guān)部門(mén)推出了穩定樓市的新七條措施。這已是遼寧半年內的第三次新政。其中明確提出了不再統一建設回遷安置用房，一體推行貨幣化安置。另外，對于在一年內賣(mài)舊買(mǎi)新，新房?jì)r(jià)格高于舊房的居民，其繳納的個(gè)人所得稅，將由遼寧各市實(shí)行具體的激勵政策。
　　
　　新政還指出，要加快釋放住房公積金支持住房消費。適度減少土地供應，穩定住房供應。沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究會(huì )秘書(shū)長(cháng)齊錫晶認為，此次政策的核心的問(wèn)題還是要解決庫存。
　　
　　另一庫存問(wèn)題比非常大的是山東省。該省統計局統計數據顯示，上半年，山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入資金2654.1億元，增長(cháng)僅為1.6%。另?yè)桨革@示，截至去年年底，山東商品房庫存為1.6億平方米，去庫存化周期長(cháng)達27.3個(gè)月。
　　
　　為此，山東出臺新政，提出了明確的去化和投入資金目標，方案還要求各地相關(guān)部門(mén)用貼息、補助的方式，推動(dòng)存量為創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)所用，加快去化速度。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)還可能將親自收購或租用長(cháng)期滯銷(xiāo)的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和寫(xiě)字樓。
　　
　　至2020年，山東房地產(chǎn)每年的投入資金額達約6000億元，商品房銷(xiāo)售面積達約1億平方米，物業(yè)管理面積年均增長(cháng)約7%。到2017年，房地產(chǎn)業(yè)增加值在地區生產(chǎn)總值占比應達約4.5%；到2020年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值在地區生產(chǎn)總值占比達約5%。
　　
　　張大偉認為，新政的持續出臺，著(zhù)實(shí)提高了購房者入市的積較性。此外，新政也將發(fā)生反應基本面較好的一二線(xiàn)樓市的持續回暖。但對供過(guò)于求的城市的提振作用則比較有限，因而去庫存還是三四線(xiàn)樓市仍要面臨的難題。
　　
　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)任志強表示，7月份公布的70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)數據顯示，環(huán)比已經(jīng)有36個(gè)城市上漲，但同比上漲的只有4個(gè)城市，現在還沒(méi)有完全進(jìn)入上漲。因為目前還有6億多的庫存，消化庫存目前還在靠前位，所以房?jì)r(jià)不會(huì )飛漲。
　　
　　但在深圳、北京、上海，今年以來(lái)的房?jì)r(jià)上漲還是很明顯，尤其是深圳。對此，克爾瑞研究機構指出，像北京一類(lèi)庫存量相對較低的一線(xiàn)城市，要面對融入資金成本上升、土地競爭激烈、城市人口增速放緩、產(chǎn)業(yè)布局不均衡等一系列自然圈性問(wèn)題，城市房產(chǎn)在未來(lái)的漲價(jià)空間也在持續收窄中。
　　
　　對房企來(lái)說(shuō)，張大偉認為，在內外融入資金成本走高、土地競爭激烈的未來(lái)，將會(huì )有更多的非有經(jīng)驗房企消失，同時(shí)，由于核心盈利能力下滑、財務(wù)風(fēng)險增加，房企間的競爭也會(huì )加劇。未來(lái)，房企的可持續發(fā)展關(guān)鍵在于戰略轉型，增加新的盈利點(diǎn)。